Купля - продажа?

1. Суть ситуации и правовая оценка
В вашем случае речь идет о продаже комнат в коммунальной квартире, где каждая комната находится в отдельной собственности, а места общего пользования (кухня, коридор, санузел и т.п.) находятся в долевой собственности всех собственников комнат. При продаже комнаты право на долю в местах общего пользования автоматически переходит к новому собственнику.

2. Применимые нормы
Основные нормы — ст. 246–250 Гражданского кодекса РФ, регулирующие распоряжение долевой собственностью, и ст. 42, 41 Жилищного кодекса РФ, определяющие права собственников комнат и порядок обращения с местами общего пользования.

3. Риски, сроки, нюансы
— Продавать можно только комнаты, а не долю в целом в квартире.
— При продаже комнаты новый собственник автоматически приобретает долю в местах общего пользования, размер которой пропорционален площади комнаты.
— Цена продажи — это вопрос соглашения между вами и покупателем, закон не устанавливает обязательных методов расчета.
— Важно: если вы продаете комнату третьему лицу, другой собственник комнаты имеет преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Если оба собственника продают свои комнаты одновременно разным лицам, это право не возникает; если одному покупателю — можно оформить продажу обеих комнат одним договором.
— Общая площадь квартиры делится на жилую (комнаты) и места общего пользования; доля в местах общего пользования обычно рассчитывается пропорционально площади вашей комнаты.

4. Пошаговые действия
1) Определите, кому именно продаете комнаты: одному покупателю или разным.
2) Закажите выписку из ЕГРН на каждую комнату и на квартиру — для подтверждения прав и состава имущества.
3) Рассчитайте долю в местах общего пользования: площадь вашей комнаты делится на общую площадь всех комнат, этот коэффициент применяется к площади мест общего пользования.
4) Согласуйте с покупателем стоимость: обычно учитывается только площадь комнаты, но иногда — и доля в местах общего пользования (это может быть аргументом для увеличения или уменьшения цены).
5) Оформите договор купли-продажи комнаты, где укажите, что вместе с комнатой переходит соответствующая доля в местах общего пользования.
6) Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр через МФЦ.

5. Что нужно уточнить
Для точного расчета стоимости и порядка продажи важно знать:
— Продажа будет одному или разным покупателям?
— Есть ли зарегистрированные лица в квартире (это может повлиять на интерес покупателя)?
— Есть ли обременения или споры между собственниками?

Для точной оценки вашей ситуации и подготовки документов рекомендую проконсультироваться лично с юристом.