Вопрос по налогу от продажи квартиры?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Ваш супруг приобрёл квартиру N1 до брака (в июле 2022 года), то есть она является его личной собственностью, а не совместно нажитым имуществом. Сейчас планируется продажа этой квартиры в октябре 2025 года. Вы же купили другую квартиру (N2) уже после брака, но только на своё имя, и супруг не является её собственником.

Вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры N1, и можно ли применить льготу как с продажи единственного жилья?

2. Применимые нормы права
- По общему правилу, если квартира находилась в собственности менее минимального срока владения (5 лет — п.3 ст.217.1 НК РФ), при продаже возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с разницы между ценой продажи и покупки.
- Исключение: минимальный срок владения сокращается до 3 лет, если квартира была получена по наследству, дарению от близких родственников, приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением. В вашем случае это не применимо.
- Льгота на продажу единственного жилья (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ): если на момент продажи у собственника нет другой квартиры в собственности, а квартира была в собственности не менее 3 лет, налог не уплачивается. Однако эта льгота применяется только если квартира была приобретена после 01.01.2020 и если на момент продажи у продавца нет права собственности на другую жилую недвижимость, кроме продаваемой.

3. Риски, сроки, ответственность, нюансы
- Квартира N1 была приобретена в июле 2022 года, а продаётся в октябре 2025 года — срок владения составит чуть более 3 лет, но менее 5 лет.
- Квартира N2, купленная вами, не относится к собственности вашего супруга, так как оформлена только на вас и приобретена после регистрации брака, но с согласия супруга. Однако, если бы квартира N2 была совместно нажитым имуществом (признавалась бы таковой по Семейному кодексу), налоговая могла бы учесть её при определении статуса "единственного жилья". В данном случае, поскольку собственник — только вы, а не муж, для налоговой она не считается собственностью вашего супруга.
- Таким образом, на момент продажи квартиры N1 у вашего супруга не будет другой квартиры в собственности, и он может воспользоваться льготой как при продаже единственного жилья (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ), если не было других сделок с недвижимостью за последние 3 года.

4. Пошаговые действия
1. Проверьте выписку из ЕГРН на имя супруга, чтобы убедиться, что у него действительно нет другой квартиры в собственности на момент продажи квартиры N1.
2. При продаже квартиры N1 сохраните документы, подтверждающие срок владения (договор купли-продажи, выписку ЕГРН).
3. После продажи подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию, приложив документы по продаже и указав, что применяется льгота как при продаже единственного жилья.
4. Если налоговая запросит подтверждение отсутствия другой недвижимости, предоставьте соответствующую выписку из ЕГРН.

5. Что уточнить
- Не приобретал ли ваш супруг другую недвижимость после покупки квартиры N1 и до её продажи? Это важно для подтверждения статуса "единственного жилья".
- Не было ли у супруга доли в вашей квартире N2 или в другой недвижимости?
- Не было ли у супруга других сделок с недвижимостью за последние 3 года?

Вывод:
С высокой вероятностью ваш супруг сможет воспользоваться льготой по продаже единственного жилья и не платить налог, если на момент продажи у него не будет в собственности другой квартиры. Однако для полной уверенности рекомендую проверить выписку из ЕГРН на его имя и при необходимости проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом.