-
Вопрос № 00109735
Известно, что воспользоваться правом приобретения собственности по статье 234 ГК РФ (приобретательная давность) нельзя, если земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности, даже если соответствующие права собственности (государственными или муниципальными органами) на нее не зарегистрированы в официальных реестрах. Будет ли это же правило распространяться и в случае, если за правом собственности на ЗУ по приобретательной давности хочет обратится собственник расположенного на указанном ЗУ жилого дома, который в силу той же ст. 552 ГК имеет преимущественное право пользования данным ЗУ, а впоследствии - и его приобретением в собственность?
(в данном случае предполагается, что жилой дом был приобретен в добросовестном порядке — путем наследования, купли-продажи, дарения и тд; при этом ЗУ не был оформлен в собственность предыдущим владельцем)
А почему вы написали \'ПРАКТИЧЕСКИ не предусмотрено\' в начале? Были какие-то прецеденты в судебной практике по данному вопросу, что такое могло \'пройти\'?
Здравствуйте, Валентина.
Право приобретательной давности по статье 234 ГК РФ на земельный участок не применяется, если этот участок находится в государственной или муниципальной собственности, даже если соответствующие права собственников не зарегистрированы официально.
Что касается ситуации, когда жилой дом на таком земельном участке находится в собственности добросовестного приобретателя (наследование, купля-продажа и т.д.), а земельный участок не оформлен в его собственность, и при этом он имеет преимущественное право пользования по статье 552 ГК РФ, то к земельному участку применяются общие правила о принадлежности земельных участков. Преимущественное право пользования не заменяет прав собственности на землю. Согласно правовой позиции и комментариям к статье 234 ГК РФ, приобретательная давность не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Добросовестное владение жилым домом и преимущественное право пользования участком не дают оснований для приобретения земельного участка по приобретательной давности. Для приобретения прав на земельный участок придется либо оформлять его через уполномоченные органы, либо использовать иные законные способы приобретения прав.
Даже и в случае доказанности добровольного, непрерывного и открытого владения использования ЗУ?
Фактическое использование истцом земельного участка на протяжении продолжительного времени не является основанием для признания за ним права собственности, поскольку спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, основание приобретения права собственности, указанное в ст. 234 ГК РФ к спорному участку не применимо.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2021 N 186-О особенность гражданско-правового регулирования земельных отношений заключается в том, что пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляется презумпция государственной собственности на землю, согласно которой земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
При необходимости, можно изучить документы, более детально проанализировать судебную практику. Возможно, есть правовой выход для благополучного разрешения вашего вопроса.
Если учесть, что на большую часть данного ЗУ уже зарегистрировано право собственности на указанного жильца (есть запись в ЕГРН), а местная администрация отказывает в бесплатное предоставление, в т.ч., оставшейся части в собственность (при этом на публичной кадастровой карте форма собственности данного ЗУ, подразумевая, наверно, как всего ЗУ, указана как частная), то и в этом случае невозможно применить приобретательную давность на эту самую оставшуюся часть (долю) участка?
По общему правилу, приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) применяется к недвижимому имуществу, включая земельные участки, при условии непрерывного, открытого и добросовестного владения имуществом в течение 15 лет. Однако, в случае, если большая часть земельного участка уже имеет зарегистрированное право собственности на другого человека (запись в ЕГРН имеется), а оставшаяся часть участка по кадастровым данным относится к частной собственности, приобретательная давность на эту оставшуюся часть участка невозможно применить. Это связано с тем, что приобретательная давность не применяется к имуществу, которое уже находится в государственной регистрации собственности на другого владельца. Также местная администрация может отказать в бесплатном предоставлении участка, что не влияет на применение приобретательной давности, но подтверждает существование права собственности у другого лица. ля оформления прав на эту долю необходимо иное правовое основание или соглашение с нынешним собственником, либо обращение в суд с иными требованиями, не связанными с приобретательной давностью.
Но если судить непосредственно по выпискам из ЕГРН и реестра муниципальной собственности, эта часть ЗУ не относится ни к \'частнику\', ни к муниципалитету.
Если по выпискам из ЕГРН и реестра муниципальной собственности часть земельного участка не относится ни к частному собственнику, ни к муниципалитету, это может означать что в ЕГРН может отсутствовать запись о праве собственности на данный участок по причине того, что не были представлены документы, подтверждающие право собственности, либо существует какой-либо спор или несоответствие данных, из-за чего орган регистрации пока не внес сведения в реестр. Правовая регистрация права является заявительной и требует активных действий правообладателя или заинтересованных лиц. Такая ситуация говорит о наличии правового пробела или спорного статуса части ЗУ. Эта часть может рассматриваться как незарегистрированная (право не оформлено официально) или находится в состоянии ожидания регистрации. Для решения вопроса необходимо обратиться в органы Росреестра и местную администрацию для уточнения статуса участка, предоставления правоустанавливающих документов, оформления права собственности либо выявления оснований для отказа.В судебной практике встречаются случаи, когда отсутствующая регистрация права на часть ЗУ сама по себе не исключает возможности признания права по фактическому владению (например, через приобретательную давность). Однако это требует отдельного судебного рассмотрения и наличия доказательств длительного и добросовестного владения.
Известно, что данная часть ЗУ не зарегистрирована в вышеупомянутых реестрах, на нее нет правоустанавливающих документов, и что эта часть должна соответствовать пропорционально долям в расположенном на ЗУ жилом доме (поскольку собственников у дома несколько - и как раз оставшимся собственникам, а также, в частном порядке, основному жильцу с уже оформленной большей части ЗУ, и был дан отказ от администрации в бесплатном предоставлении в части в т.ч. этой оставшейся части ЗУ). Вот все они и подумали воспользоваться приобретательной давностью для оформления этой части, поскольку, в целом, они попадают под условия указанной ст. ГК, за исключением, возможно, как-раз того, что эта часть ЗУ относится или может относиться к муниципалитету.
Если часть земельного участка действительно не зарегистрирована и не имеет правоустанавливающих документов, и при этом существует отказ местной администрации в предоставлении этой части в собственность бесплатно, собственники дома могут попытаться оформить эту часть через приобретательную давность, если они соответствуют указанным критериям. Однако при условии, что эта часть участка может относиться к муниципальной собственности, приобретательная давность на нее не применяется, так как земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не могут переходить в частную собственность через приобретательную давность (п. 4 ст. 234 ГК РФ). Если же в реестрах нет точной информации о принадлежности этой части ЗУ муниципалитету или частнику, вопрос потребует судебного разбирательства для признания права собственности. Без решения вопроса о принадлежности части ЗУ к муниципалитету или частнику, в том числе при отказах администрации, очень сложно применить приобретательную давность на этот земельный участок.
Значит, нужно правильно понимать, что указанное сведение, в частности например, в публичной кадастровой карте, что форма собственности ЗУ, подразумевая как всего, стоит как частная, не является достаточным основанием полагать, что это именно так и есть, если учитываиь все вышеизложенного про неопределенность части ЗУ?
Да, именно так. Сведения на публичной кадастровой карте служат в первую очередь справочной и информационной функцией, они не всегда отражают точный и окончательный статус права собственности на земельный участок. Публичная кадастровая карта базируется на данных из ЕГРН, которые обновляются регулярно, но наличие информации о "частной" форме собственности на карте не является безусловным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на всю площадь участка или его части. В случаях, когда часть земельного участка не имеет зарегистрированного права или существует правовая неопределённость (например, отсутствуют правоустанавливающие документы, есть отказ администрации, возможная принадлежность к муниципальной собственности), данные публичной кадастровой карты могут не точно отражать ситуацию. Для подтверждения реального права собственности на такую часть участка необходимо обращаться к официальным документам Росреестра, запрашивать подробные выписки из ЕГРН и, при необходимости, решать спор в судебном порядке.
Можете подробнее пояснить, где в частности, в ч. 4 ст. 234 указано про то, что имущество в муниципальной собственности нельзя оформить по приобретательной давности? Я так и не разобрался до конца (если рамках ч.4 примемся не принимать во внимание позиции вышестоящих судов).
Часть 4 ст. 234 ГК РФ говорит о сроке приобретательной давности, но не запрещает оформление муниципального имущества.
Запрет приобретения муниципального имущества по приобретательной давности установлен в других нормах (например, в статье 218 ГК РФ).
Для точного понимания применяются нормы о государственной и муниципальной собственности, не позволяющие приобретать такое имущество через приобретательную давность.
Случаи в судебной практике, когда был обратный эффект по приобретению муниципального имущества по приобретательной давности, в настоящий момент не наблюдались? Потому как много где я вижу, например, что приписывают \'как правило\', \'практически\', \'почти всегда\' и тд. к невозможности приобрести имущество подобным образом, - но такого ещё на глаза не попадалось или ещё не нашлось самостоятельно.
Нет, но могу детально изучить ваш вопрос, проанализировать судебную практику, подготовить разъяснения. Обращайтесь, если будет необходимость.
Например, наткнулся на определение N 5-КГ17-76 от 18.07.2017 Судебной коллегии ВС по гражданским делам. Тоже ситуация, когда доля в имуществе (в квартире) относится вроде как к муниципалитету, в лице Департамента гор имущества г. Москвы, поскольку никто официально не вступал в права собственности с момента смерти одного из собственников данного имущества (по наследованию, дарению, завещанию, купли-продажи и тд.), но и Департамент никаких действий в отношении доли не предпринимал, в т.ч. раннее не оспаривал законность владения истцом квартирой.
Однако ВС вернул дело на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что "для признания владения добросовестным достаточно установить, что гражданин осуществлял вместо публично-правового образования (муниципалитета) его права и обязанности, связанные с владением и пользованием названным имуществом, что обусловливалось состоянием длительной неопределенности правового положения имущества".
Я так понял из этого определения, если подтвердить добросовестность тем, что гражданин, вместо муниципатилета, исполнял надлежащим образом права и обязанности, связанные с владением и пользованием тем или иным имуществом, считая как своим, и при этом муниципатилет, до обращения гражданина в суд, не оспаривал владение таким имуществом гражданином, за все время пользования этим имуществом не было притязаний к гражданину, а также длительно бездействовал в качестве участника гражданского оборота, не оформляя в срок право собственности на указанное имущество,
То всё-таки ДОПУСКАЮТСЯ в исключительно порядке случаи, когда можно всё-таки по приобретательной давности установить права собственности на муниципальное имущество, даже в случае если последним оно не было оформлено надлежащим образом.
Если я неправильно как-то истолковал вышеназванное определение и вывод из него, прошу поправьте меня.
Но тут нужно дальше ознакамливаться с судебной практикой
Да, все верно. Изучать, анализировать, и если правовые основания, подготовить документы и обратиться в суд.
