Дом достался от бабушки без документов, участок купили по расписке в девяностых, долю в квартире умершего родственника никто не оформлял двадцать лет. Во всех этих случаях право собственности можно получить через суд по ст. 234 ГК РФ, и после изменений 2020 года это стало проще, чем было. Разберу условия, которые проверяет суд, и ошибки, из-за которых отказывают.
Условия в ст. 234 ГК РФ: добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет для недвижимости. Каждое слово здесь имеет судебное толкование, закреплённое в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда и ВАС от 29.04.2010 № 10/22.
Срок. С 1 января 2020 года по закону от 16.12.2019 № 430-ФЗ пятнадцать лет считаются с момента начала владения, а не через три года после него, как раньше. Владение можно присоединить к сроку предшественника, если вы его правопреемник, например наследник того, кто владел до вас, п. 3 ст. 234. Дом, в котором мать жила с 2003 года, а вы после её смерти с 2015, даёт непрерывный срок с 2003 года.
Добросовестность. Это условие суды понимали как незнание об отсутствии права, и по этой логике отказывали всем, кто купил без документов или вселился, зная, что собственник другой. Конституционный Суд в постановлении от 26.11.2020 № 48-П переломил практику: добросовестность означает, что владелец получил имущество не противоправно и вёл себя открыто, а знание о том, что формальный собственник существует, само по себе не лишает добросовестности. Верховный Суд после этого признаёт давность за теми, кто купил по расписке, получил от родственника без оформления, занял брошенное имущество. Главное, чтобы не было захвата против воли собственника.
Открытость и непрерывность. Владелец не скрывает имущество: живёт, платит коммунальные услуги и налоги, ремонтирует, огораживает участок, регистрируется по адресу. Перерыв во владении, например сдача дома на несколько лет посторонним, срок не прерывает, если владелец продолжал контролировать имущество, а вот выезд с потерей контроля прерывает.
Владение как своим. Здесь отказывают чаще всего. Если вы пользовались имуществом по договору, аренде, найму, ссуде, безвозмездному пользованию с собственником, давность не течёт, п. 15 Пленума. Наниматель, сколько бы лет ни жил, право по давности не получит. Договор, даже устный, исключает этот путь.
Чьё имущество можно приобрести. Принадлежащее другому лицу, которое утратило к нему интерес, и бесхозяйное, п. 16 Пленума. Не приобретается по давности земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, включая неразграниченную: суды исходят из того, что публичный собственник от земли не отказывается, и оформление идёт по Земельному кодексу, а не по ст. 234. Доля в квартире, участок или дом частного лица подходят, самовольная постройка нет, её сначала легализуют по ст. 222 ГК РФ.
Порядок. Иск о признании права собственности в силу приобретательной давности подаётся в районный суд по месту нахождения имущества, ст. 30 ГПК РФ. Ответчик прежний собственник или его наследники, а если их нет или собственник неизвестен, администрация муниципалитета, п. 19 Пленума. Госпошлина считается от стоимости имущества по ст. 333.19 НК РФ, при кадастровой стоимости дома 3 миллиона это около 45 тысяч рублей, что многих останавливает, но альтернативы нет. Доказательства: справки об оплате коммунальных услуг и налогов за пятнадцать лет, показания соседей, документы о ремонте, домовая книга, расписка о покупке, фотографии разных лет. Суд назначает экспертизу редко, дело решается на документах и свидетелях.
Что мешает. Первое: наследники бывшего собственника, объявившиеся в процессе, получают преимущество, если докажут, что не отказывались от имущества и предъявляли претензии. Второе: прежний собственник, зарегистрированный в ЕГРН, может продать имущество, пока идёт суд, поэтому вместе с иском подавайте заявление о запрете регистрационных действий. Третье: срок, накопленный до 2020 года, суды пересчитывают по новым правилам, но иногда применяют старые, и на это нужно отдельно указать в иске.
Решение суда после вступления в силу регистрируется в Росреестре, и с этого момента вы собственник с правом продать, подарить, завещать. В Краснодаре и крае такие дела рассматриваются три-пять месяцев, если ответчик не спорит, и до года при споре с наследниками.
