Недвижимость: вопросы и ответы — страница 263

Здравствуйте.

Вы вправе направить в ФССП заяаление о совершении действий по принудительному исполнению судебного решения, если приставы ничего не будет делать, обсоснованную жалобу начальнику отдела, заявление о привлечении к административной ответственности ответчиков, а также использовать те права, которые у вас есть как у взыскателя.

По продаже да, могут продать, купить доли, с преимущественным правом.

По использованию квартиры фактически определяется порядок пользования. Если он невозможен и если рассматривать ситуацию полностью, то вы вправе направить обоснованный иск с иными требованиями.

В вашей ситуации есть несколько вариантов действий, чтобы защитить вашу долю в квартире и обеспечить, чтобы она осталась в вашей семье. Вот основные варианты и их особенности:

Брачный договор (лучший вариант): это официальный документ, который определяет имущественные права супругов в браке, в том числе в случае развода или смерти одного из супругов. В брачном договоре вы можете четко прописать, что квартира, приобретенная до брака (пусть и во время гражданского брака), является личной собственностью вашего мужа, но в случае его смерти она переходит вам по наследству в первую очередь, либо становится вашей совместной собственностью в определенных долях. Можно также указать, что дети мужа отказываются от каких-либо прав на эту квартиру. Плюс заключается в том что это самый надежный способ защиты ваших интересов. Брачный договор имеет юридическую силу и сложно оспорить в суде, если он составлен правильно и подписан обеими сторонами по доброй воле. Минус в том что требуется согласия вашего мужа и его детей (если вы хотите, чтобы они отказались от прав на квартиру). Могут возникнуть разногласия и обиды в семье. Второй вариант это звещание: ваш муж может составить завещание, в котором укажет, что квартира полностью переходит вам. Из плюсов это относительно простой и быстрый способ. Из минусов даже при наличии завещания, некоторые категории наследников имеют право на обязательную долю в наследстве (например, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные родители, нетрудоспособный супруг). Им полагается не менее половины доли, которая причиталась бы им по закону при отсутствии завещания. Завещание можно оспорить в суде, например, если у наследников есть основания полагать, что завещатель был недееспособен или действовал под давлением.Ваш муж в любой момент может изменить или отменить завещание без вашего ведома. Есть третий вариант это дарение доли: оформляется договор дарения и регистрируется в Росреестре. Из плюсов вы становитесь собственником части квартиры при жизни мужа. Из минусов. Если квартира была приобретена в браке (официальном), то для дарения доли потребуется ваше согласие как супруги. Есть риск что что если ваш муж подарит вам всю квартиру, он перестанет быть собственником.

Исходя из вашей ситуации, лучшим вариантом является заключение брачного договора. Он позволит вам четко определить ваши права на квартиру и избежать споров в будущем. Однако, если ваш муж не готов к заключению брачного договора, можно рассмотреть вариант с завещанием, но помните о риске оспаривания и обязательной доли. Дарение доли также возможно, но требует тщательного вашего обдумывания.

Закажите новый технический паспорт на квартиру в Бюро технической инвентаризации (БТИ). В этом документе будет указана реальная площадь квартиры, включая балкон. Если площадь в техническом паспорте отличается от указанной в документах на собственность, это может быть основанием для внесения изменений в ЕГРН. Если технический паспорт подтверждает, что реальная площадь квартиры больше, чем указано в документах, вы можете подать заявление в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После внесения изменений в ЕГРН вы получите обновленную выписку с актуальной площадью.После внесения изменений в ЕГРН вы сможете продать квартиру с официально подтвержденной площадью. Это избавит вас от вопросов со стороны покупателя.

**Наталья, вот схематичный план Ваших действий: **

### **1. Налог с продажи доли магазина: **
- **Срок владения: ** Если доли получены в 2012 году при разводе, срок владения исчисляется с момента возникновения права (даже если оформление произошло позднее). С 2016 года для освобождения от налога при продаже недвижимости достаточно 3 лет владения.
- **Важно: ** Если Наталья владеет долей **более 3 лет**, налог (13% НДФЛ) **не уплачивается**.
- Если продажа осуществляется совместно (целым объектом), доход делится пополам. При долевой продаже каждая сторона декларирует свою часть. Налог возникает только если срок владения менее 3/5 лет (в зависимости от основания приобретения).

---

### **2. Компенсация за улучшения: **
- **Неотделимые улучшения** (газ, сайдинг): Вы вправе требовать компенсацию от бывшего супруга, так как эти работы увеличили стоимость общего имущества (ст. 245, 252 ГК РФ). Размер компенсации определяется пропорционально доле мужа (1/2 от затрат или увеличения стоимости магазина).
- **Гараж: ** Если постройка капитальная и признана неотделимой, она также включается в общую стоимость. Если гараж можно отделить, вопрос решается через соглашение или суд.
- **Действия: **
- Соберите документы, подтверждающие затраты (чеки, договоры подряда).
- Предложите мужу добровольную компенсацию.
- При отказе обращайтесь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

---

### **3. Оформление гаража в собственность: **
- **Самостоятельный объект: ** Гараж можно оформить отдельно **только**, если он:
- Является капитальной постройкой.
- Имеет отдельный кадастровый учет.
- Построен с согласия всех собственников участка (или на основании разрешения).
- **Если гараж — самовольная постройка: ** Требуется узаконивание через суд (ст. 222 ГК РФ). Нужно доказать, что постройка не нарушает права других лиц и соответствует нормам.
- **Участок в долевой собственности: ** Для регистрации гаража потребуется согласие бывшего мужа либо выдел доли участка в натуре (сложно реализовать на практике, но - терпение и труд.....).

---

**Рекомендации: **
1. **Консультация юриста: ** Обратитесь к специалисту по недвижимости в Омской области для анализа документов и судебной практики. (15.02 буду в Омске )
2. **Оценка улучшений: ** Проведите независимую оценку затрат на газ, сайдинг и гараж для расчета компенсации.
3. **Досудебное урегулирование: ** Попробуйте договориться с бывшим супругом о выплате компенсации или разделе гаража.

**Важно: ** Если муж не согласен на компенсацию или оформление гаража, суд может обязать его выплатить долю стоимости улучшений либо обязать выкупить вашу долю в магазине по рыночной цене (с учетом проведенных работ).

Если ситуация для Вас сложная, обращайтесь, найдем оптимальный способ решения проблемы.

Спасибо за вопрос! Если у Вас остались вопросы или требуется помощь в подготовке документов, обращайтесь.

Если мой ответ на первый вопрос Вас удовлетворил, был полезен и понятен! Буду признателен за отзыв на моей странице: https: //harant.ru/lawyers/moskva/chizhov-aleksej-alekseevich/.

Если мой ответ Вас удовлетворил и был Вам полезен и понятен, то с благодарностью приму вознаграждение (пожертвование) В РАЗМЕРЕ, КОМФОРТНОМ ДЛЯ ВАС на счет в Сбербанк: +7 926 220-69-08 за предоставленный ответ.

На Ваш вопрос я уже ответил, но, к сожалению, вынужден ограничивать количество бесплатных ответов для обеспечения качества консультаций. Ваш следующий вопрос будет рассмотрен ТОЛЬКО после опубликованного отзыва на странице моего профиля: https: //harant.ru/lawyers/moskva/chizhov-aleksej-alekseevich/.

И не забывайте пословицы: «Скупой платит дважды» и «Жадность порождает бедность».

С уважением, Алексей Чижов.

Добрый день! Согласно п. 5, ч. 1, ст. 12 Федерального конституционного закона от 04.10.2022 года № 5-ФКЗ, документы подтверждающие право собственности выданные государственными органами власти Украины, в отношении объектов находящихся на территории ДНР признаются и действуют на территории РФ.

Согласно ч. 2, ст. 12 указанного закона, приведенные в п. 5, ч. 1, ст. 12 закона документы должны быть поданы в соответствующий орган власти РФ до 01.01.2028 года, для внесения сведений о гос регистрации права в реестре прав на недвижимость.

Отказ во внесении сведений в реестр абсолютно не правомерен, если с вашими документами все в порядке, отказ необходимо обжаловать в суде.

За дополнительной консультацией и помощью в составлении заявления в суд обращайтесь в WhatsApp, на платной основе

Здравствуйте. Да, такой договор купли-продажи дома, в котором сразу предусмотрено выделение долей всем членам семьи, включая несовершеннолетних, при использовании средств материнского капитала, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование продиктовано необходимостью защиты прав детей и обеспечения законности сделки, особенно учитывая использование целевых государственных средств.
Нотариус удостоверяет, что все участники сделки дееспособны, понимают значение совершаемых действий и что сделка не нарушает ничьи права, в том числе права несовершеннолетних. Он также проверяет соответствие договора требованиям закона, удостоверяется в наличии всех необходимых документов и разъясняет сторонам их права и обязанности.
Удостоверение договора нотариусом гарантирует юридическую чистоту сделки и минимизирует риски возникновения споров в будущем. Кроме того, нотариально удостоверенный договор имеет повышенную доказательственную силу в случае судебного разбирательства.

Здравствуйте, это решение суда, которое вступило в законную силу? Несоблюдение решения суда может повлечь административную и уголовную ответственность.
Административная ответственность предусмотрена, например, статьёй 17.14 КоАП РФ за нарушение законодательства об исполнительном производстве, выразившееся в невыполнении законных требований судебного пристава-исполнителя. Также административная ответственность предусмотрена за непринятие мер по частному определению суда или по представлению судьи (оставление их без рассмотрения) (ст. 17.4 КоАП РФ).
Уголовная ответственность за неисполнение приговора, решения суда или иного судебного акта установлена статьёй 315 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в рамках исполнительного производства за неисполнение судебного решения к должнику могут быть применены меры имущественной ответственности, например, исполнительный сбор или временное ограничение на выезд должника из Российской Федерации

Сейчас такие сделки возможны с помощью нотариуса. В этом случае имеется одно условие: один из нотариусов должен работать в регионе нахождения покупаемого объекта. Как правило, к нему обращается продавец. Покупатель, в свою очередь, работает с нотариальной конторой по своему месту жительства.

Ничем особенным дистанционная сделка купли продажи недвижимости через нотариуса от других не отличается. Стороны также подписывают договор простой электронной подписью через планшет, собравшись для его оформления в одно и то же время — каждый в своей нотариальной конторе. Нотариусы подписывают документ личной ЭЦП и сохраняют его в едином федеральном реестре ЕИС.

Доброе утро. С 2025г. налог от продажи недвижимости составляет от 13% (если доход с продаже свыше 2, 4 млн то ставка уже будет 15%). В законе существуют основания освобождения от уплаты налога. Скорее всего Ваша ситуация попадает в эти правовые основания [пункт 2].

1) Давность владения свыше 3-5 лет. Общее правило - если владеете имуществом более 5 лет налог не уплачивается вне зависимости от суммы продажи. Для определенных случаев срок сокращен до 3 лет - продажа единственного жилья, недвижимость была получена по наследству или подарена близкими родственниками, недвижимость получена в результате приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если владеете больше указанного срока, то налог не платите и декларацию не подаете. Это подтверждено Министерством Финансов РФ в письме от 26.01.2024 № 03-04-05/6213.

2) Имущественный налоговый вычет. Налог при продаже недвижимости (даже если в собственности меньше 3 лет) не платится если недвижимость стоит реально меньше 1 млн. (однако если по договору купли-продажи искусственно занизить стоимость жилья, то проверяющий орган посчитает стоимость сделки равной 0, 7 от кадастровой стоимости этого жилья и если это больше 1 млн, то с разницы придется платить налог + штраф) - пп. 1 пункта 2 ст. 220 НК РФ. Если Вы по договору стоимость продажи не занизили, но владеете менее указанного выше срока - то это правило подходит Вам. Налог не платите и декларацию не подаете [пункт 4 ст. 229 НК РФ].

3) Уменьшение доходов на сумму расходов. Налогоплательщик также имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, при условии, что ранее указанным имущественным налоговым вычетом налогоплательщик не пользовался.

Вывод: если продаете недвижимость, которой владеете более 3-5 лет - налог не платите и декларацию не подаете → Если владеете менее установленного срока, и реальная цена продажи (не менее 0, 7 от кадастровой стоимости) недвижимости менее 1 млн. - то налог также не платите → Если владеете менее установленного срока и реальная цена свыше 1 млн. - то должны заплатить налог и подать декларацию.*

* Налог уплачивается от суммы, превышающей 1 млн рублей, либо от разницы между доходом от продажи и понесенными расходами.

Доброго вам дня. Безусловно вы сможете ее продать, но только лишь при двух условиях: банк, в котором Вы брали кредит, может в рамках кредитования предоставит новым покупателям (которых вы найдете на вашу квартир) сумму кредита, в том числе и необходимую для покрытия вашей задолженности перед банком. второй вариант- ищите покупателей, которые в качестве задатка внесут недостающую вам для погашения кредита денежную сумму в ваш банк, после чего снимутся ограничения в Росреестре и вы сможете в спокойном порядке продать вашу квартиру и купить уже другую.

Можете за более плотной консультацией для всех разъяснений обратиться за личной консультацией.

С уважением. Ваш юрист Олег Борисович Лужецкий.

если остались довольны ответом- то можете оценить в виде небольшого отзыва. спасибо