Квартира, купленная в браке, по закону является совместной собственностью супругов, даже если вы в ней прописаны один и жена дала нотариальное согласие на сделку. Ваше единоличное право собственности можно сохранить, только если докажете в суде, что квартира оплачена исключительно вашими личными деньгами.
Решающее значение имеют два факта: продажа добрачной квартиры и занижение цены в договоре. 2 Млн рублей от продажи вашей личной (добрачной) квартиры — это ваши собственные средства, они не являются общим имуществом супругов. Именно эту сумму можно выделить из стоимости квартиры. Остальные 2 млн (ипотека) — это общий долг супругов, если кредит брался в браке, и право на эту часть возникает у жены, даже если платите вы.
Вот конкретные действия:
Соберите доказательства: договор купли-продажи вашей добрачной квартиры, расписку продавца о получении 2 млн наличными (если есть), банковские выписки о снятии этих денег, договор ипотеки.
При разводе или разделе имущества подавайте иск о признании за вами права собственности на 2/4 доли квартиры как на личное имущество, а не совместное. Основание — статья 36 Семейного кодекса РФ (имущество каждого из супругов).
За вторую половину квартиры (2 млн ипотеки) придется либо выплатить жене компенсацию, либо договариваться миром, либо суд признает эту долю совместной.
Норма права: пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ — имущество, принадлежавшее каждому из супругов до брака, является его собственностью. Также статья 34 СК РФ — имущество, нажитое в браке, признается совместным. Занижение цены в договоре (4 млн, а по документам 2 млн) не отменяет факта, что реально вы потратили личные 2 млн. Но без расписки или доказательств передачи наличных суд может не поверить.
Если точного письменного подтверждения передачи 2 млн наличными от вас продавцу нет, сохранить единоличное право на всю квартиру почти невозможно. В этом случае вы можете претендовать только на долю, пропорциональную вашим личным средствам, но доказывать это будет сложно.
Для полноценной оценки потребуется ознакомиться с договором купли-продажи, расписками, брачным договором (если есть) и кредитным договором.