Дележка квартиры?

Суть ситуации и правовая оценка
Ваш отец — собственник доли в квартире, которая фактически соответствует площади проходной комнаты. Остальная часть квартиры принадлежит племяннице, которая проживает там с малолетним ребенком и не допускает вашего отца в квартиру, ссылаясь на то, что это "ее территория". Племянница не соглашается выкупить долю, и реализовать ее на рынке практически невозможно из-за малой ликвидности и невозможности пользования.

Какие нормы права применимы
Право собственности на долю в квартире закреплено в ст. 209, 246, 247 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Каждый собственник доли вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, но с учетом прав других собственников. Препятствовать доступу к квартире собственнику доли незаконно.
Вопрос пользования помещением регулируется правилами совместного владения (ст. 247 ГК РФ). Если соглашения между собственниками нет, порядок пользования определяется судом.
Принудительный выкуп доли по инициативе племянницы возможен только в исключительных случаях (ст. 252 ГК РФ), если доля незначительна и не может быть реально выделена, а ее продажа невозможна.

Риски, сроки, ответственность и нюансы
1. Ваш отец имеет право требовать доступа в квартиру, но реализация этого права на практике может быть затруднена из-за конфликта и наличия малолетнего ребенка.
2. Препятствование доступу может квалифицироваться как самоуправство (ст. 330 УК РФ), если действия племянницы грубо нарушают права собственника, но на практике такие дела редко доходят до уголовной ответственности.
3. Суд может установить порядок пользования квартирой, но фактически выделить проходную комнату как изолированное помещение, особенно если она проходная, будет сложно.
4. Продать такую долю крайне сложно, но не невозможно — на рынке есть предложения по скупке подобных "проблемных" долей, однако цена будет существенно ниже рыночной стоимости.

Что делать пошагово
1. Зафиксировать факт препятствия в доступе (например, письменно обратиться к племяннице с требованием предоставить доступ, собрать свидетелей, зафиксировать отказ).
2. Попробовать договориться о выкупе доли еще раз, возможно, предложив рассрочку или другие условия.
3. Если договориться не удается — обратиться в суд с иском о:
а) Установлении порядка пользования квартирой (ст. 247 ГК РФ);
б) Об устранении препятствий в пользовании имуществом (ст. 304 ГК РФ).
4. Если суд установит невозможность реального пользования долей, можно рассмотреть вопрос о принудительном выкупе доли племянницей через суд (ст. 252 ГК РФ), но это возможно только при незначительности доли и невозможности выдела.
5. Продажа доли третьим лицам возможна, но с дисконтом. Перед продажей нужно предложить племяннице выкупить долю по преимущественному праву (ст. 250 ГК РФ), направив ей нотариальное уведомление.

Что уточнить
Для точной стратегии нужно знать:
— Размер долей в квартире;
— Как оформлены права собственности (доли в натуре или идеальные доли);
— Есть ли письменные доказательства отказа в доступе;
— Пробовали ли уже обращаться в суд или к участковому;
— Готовность вашего отца к судебным разбирательствам.

Рекомендую обратиться к юристу для анализа документов и выработки оптимальной тактики в вашей ситуации.