Как заставить второго собственника продать квартиру или выкупить долю?

В описанной ситуации обязать второго собственника продать всю квартиру или выкупить ваши доли через суд, как правило, не получится. Передача части вашей доли маме этого не изменит. При этом вы вправе продать свою долю, а если вам препятствуют пользоваться квартирой — потребовать устранить препятствия и при наличии оснований взыскать компенсацию.

1. Почему нельзя просто потребовать продажи или выкупа

Поскольку квартира приобреталась вне зарегистрированного брака и каждому принадлежит по 1/2, применяются нормы об общей долевой собственности, а не правила раздела имущества супругов.

По статье 246 ГК РФ продажа всей квартиры возможна по соглашению всех собственников. Сам по себе конфликт между вами, невозможность совместного проживания или ваше желание получить деньги не позволяют суду обязать второго собственника продать квартиру целиком.

Статья 252 ГК РФ допускает раздел имущества, выдел доли и в определённых случаях денежную компенсацию вместо выдела. Однако невозможность выделить в однокомнатной квартире отдельное жилое помещение не создаёт безусловной обязанности другого собственника купить вашу половину. Суд оценивает все условия применения этой статьи; использовать её как способ навязать другому владельцу покупку значительной доли обычно нельзя.

Отдельное исключение — принудительная компенсация собственнику за его долю без его согласия. Для этого одновременно необходимы три условия:

- доля незначительна;
- её нельзя реально выделить;
- собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

В отношении доли вашего бывшего партнёра оснований для такого выкупа по описанным обстоятельствам не видно: ему принадлежит половина квартиры, он там живёт и другого жилья не имеет. Невозможность выдела — лишь одно из условий, а не достаточное основание.

Наличие у вас другого жилья не лишает вас права собственности, но и отсутствие другого жилья у мамы не даёт ей права требовать обязательного выкупа её доли.

2. Что изменит передача доли маме

Преимущественное право покупки у второго собственника уже есть — по статье 250 ГК РФ. Оно действует, если вы продаёте свою долю постороннему лицу. Создавать маме долю для возникновения этого права не нужно.

Важно различать:

- Дарение маме части доли. Преимущественное право покупки не применяется, согласие второго собственника на настоящее дарение не требуется.
- Продажу маме части доли. Пока мама не является собственником этой квартиры, необходимо соблюсти преимущественное право второго собственника.

После дарения собственников станет трое. При последующей продаже вами или мамой доли постороннему покупателю преимущественное право будет у остальных участников долевой собственности. Это право купить, а не обязанность платить. Если второй собственник откажется или не воспользуется правом, заставить его купить доли только по этой причине нельзя.

Есть и дополнительные ограничения:

- сделки по отчуждению отдельных долей в такой ситуации требуют нотариального удостоверения — статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ;
- по части 1.1 статьи 30 ЖК РФ нельзя образовывать доли, если в результате площадь, приходящаяся на каждого собственника, составит менее 6 кв. м. Поэтому нужно знать общую площадь квартиры и размер доли, которую вы намерены передать маме;
- дарение должно быть настоящим. Если оно прикрывает продажу, сделку могут оспаривать как притворную по статье 170 ГК РФ.

3. Какие варианты у вас действительно есть

Договориться о продаже квартиры целиком или о выкупе. Обычно продажа всей квартиры выгоднее, чем отдельной половины. Можно предложить независимую оценку, конкретную цену и срок расчёта, в том числе рассрочку с юридически оформленным обеспечением платежей.

Продать свою долю третьему лицу. Для этого нужно письменно известить второго собственника о цене и остальных условиях продажи. Если он не купит долю в течение месяца со дня получения извещения, её можно продать постороннему лицу. При письменном отказе продажа возможна раньше. Продавать дешевле или на более выгодных для покупателя условиях, чем предложено сособственнику, без нового извещения не следует. На практике уведомление удобно направлять через нотариуса.

Риск здесь экономический: доля в однокомнатной квартире обычно продаётся заметно дешевле половины стоимости всей квартиры.

Защитить своё право пользования. Вы вправе пользоваться квартирой независимо от наличия второго жилья. Если вам не дают ключи или препятствуют доступу, можно требовать через суд вселения и устранения препятствий.

Кроме того, пункт 2 статьи 247 ГК РФ предусматривает компенсацию, если собственник не может получить в пользование часть общего имущества, соразмерную своей доле, а другой собственник владеет и пользуется соответствующим имуществом. Но то, что он живёт один, а вы добровольно живёте в другом месте, само по себе не гарантирует взыскания компенсации. Нужно подтвердить невозможность пользоваться квартирой, характер её использования другим собственником и обосновать сумму. Такая компенсация — не выкуп доли: право собственности у вас сохраняется.

4. Что сделать сейчас

1. Получить актуальную выписку ЕГРН и проверить общую площадь квартиры.
2. Не передавать долю маме только ради судебного принуждения к выкупу: ожидаемого результата это не даст, но добавит расходы и усложнит распоряжение квартирой.
3. Письменно предложить второму собственнику два варианта: выкуп вашей половины либо совместную продажу всей квартиры.
4. Если соглашения нет — оценить реальную цену продажи доли и подготовить уведомление по статье 250 ГК РФ.
5. Если вам препятствуют пользоваться квартирой — сохранить переписку, требования о выдаче ключей и ответы, затем оценить перспективы требований о доступе и компенсации.

Для точной оценки деталей и выбора наиболее выгодного варианта стоит обратиться к юристу.