Обеспечительный платеж?

Здравствуйте. Удержать обеспечительный платеж можно не за сам факт выезда через 1,5 месяца, а в счет конкретного обязательства нанимателя, которое обеспечено этим платежом. Например, задолженности по плате за квартиру за период до прекращения договора. Досрочный выезд сам по себе не означает, что вся сумма «залога» остается собственнику.

Как оценить условие о 30 днях

Если квартиру снял гражданин для проживания, юридически это договор найма жилого помещения, даже если в шаблоне он назван арендой. Договор на девять месяцев является краткосрочным наймом — статья 683 ГК РФ.

Пункт 1 статьи 687 ГК РФ дает нанимателю право расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Стороны могут согласовать более короткий срок предупреждения, поэтому предусмотренные вашим договором 30 дней необходимо учитывать. Но важно увидеть точную формулировку: кому предоставлено это право и как должно направляться уведомление.

Возможны следующие варианты:

- Наниматель уведомил вас и оплачивает жилье до окончания 30-дневного срока. Само по себе прекращение договора раньше девяти месяцев не дает основания удержать обеспечительный платеж.
- Наниматель сообщил о выезде и хочет прекратить оплату немедленно. Если вы не согласились прекратить договор раньше, можно ставить вопрос об оплате за оставшуюся часть срока предупреждения. Физический выезд не всегда означает прекращение договора и обязанности платить.
- Вы согласовали немедленное прекращение договора, в том числе это следует из переписки и обстоятельств возврата квартиры. Тогда требовать плату за последующие 30 дней как за продолжающийся наем будет значительно сложнее. Значение имеет содержание договоренностей, а не только наличие отдельного документа.

Что можно зачесть из обеспечительного платежа

По статье 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж используется при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Поэтому нужно проверить, обеспечивает ли он:

- задолженность по плате за наем;
- задолженность по коммунальным платежам;
- возмещение ущерба квартире или имуществу;
- договорную неустойку, если она предусмотрена.

Если договор позволяет покрывать задолженность по найму, вы можете зачесть соответствующий долг из обеспечительного платежа, а остаток вернуть. Удержание всей суммы без расчета — только потому, что наниматель прожил меньше девяти месяцев, — создает риск взыскания денег с вас через суд.

Если в договоре прямо написано, что при досрочном выезде платеж не возвращается, это условие также нужно оценить отдельно: его наличие еще не означает, что любое удержание законно, особенно если фактически оно наказывает нанимателя за реализацию права на расторжение договора.

Коммунальные платежи можно включить в расчет в пределах обязанности нанимателя. По общему правилу он оплачивает их самостоятельно, если договором не установлено иное — статья 678 ГК РФ. При этом нужно учитывать вид начислений и условия договора: не все расходы собственника автоматически становятся долгом нанимателя.

Что означает отсутствие акта

Отсутствие акта приема-передачи не делает договор недействительным и не обязывает автоматически вернуть весь платеж. Передачу квартиры, проживание и внесение денег можно подтверждать договором, перепиской, банковскими переводами и другими доказательствами.

Однако без первоначального акта сложнее доказать, что повреждения возникли именно при этом нанимателе. Обычный износ нельзя приравнивать к ущербу.

Что сделать сейчас

1. Зафиксируйте дату уведомления и предполагаемую дату прекращения договора. Сохраните переписку. Если устно договорились о более раннем прекращении, не игнорируйте эту договоренность.
2. Оформите возврат квартиры и ключей актом: дата, состояние квартиры, имущество, показания счетчиков, замечания сторон. Сделайте фотографии. Не отказывайтесь принимать ключи только ради увеличения задолженности.
3. Составьте письменный расчет: начисленная плата, поступившие платежи, коммунальная задолженность, иные подтвержденные требования, сумма зачета и остаток к возврату.
4. Направьте расчет нанимателю, указав конкретные пункты договора. Не удерживайте платеж целиком на неопределенный срок лишь потому, что еще не пришли квитанции: порядок окончательного расчета лучше письменно согласовать.

Для точного ответа нужны три фрагмента договора: о расторжении, об обеспечительном платеже и о коммунальных расходах, а также даты уведомления, выезда и оплаченного периода. Без них нельзя определить, какую именно сумму вы вправе удержать.

Для точной оценки условий договора стоит обратиться к юристу.