-
Вопрос № 00227110
У меня такая ситуация, я прописана в комнате, с детства, я являюсь собственником 1/2, 2 собственник мой папа, они развелись с мамой в 2015 году, вот мне недавно исполнилось 18, вчера моей маме звонил юрист (представитель 2 собственника) он предлагает нам компенсацию 300 тысяч рублей и отдать им долю, аналогичные комнаты в моем городе и в этом районе стоят 1,8 миллиона.
Не жили там с 2015 года.
В 2016 году был суд по вселению нас в комнату. Фактически заселение было с приставами. Физически там проживать не смогли, нам препятствовали.
До 2025 года снимали жильё без договора аренды.
За коммунальные услуги не платили в комнате. Но прописаны с мамой там до сих пор.
1.На какую компенсацию по сумме можно претендовать?
2. Что нам грозит за то что не платили коммуналку? При том что не жили там.
3. Если будет суд на что я могу рассчитывать?
Добрый день! Предложение 300 000 руб. Вы принимать не обязаны. Собственником 1/2 доли являетесь Вы, поэтому после достижения 18 лет именно Вы решаете вопрос о ее продаже. Если рыночная стоимость всей комнаты действительно около 1, 8 млн руб., арифметическая стоимость 1/2 составляет около 900 000 руб. Однако рыночная стоимость отдельно продаваемой доли может быть ниже. Перед переговорами целесообразно заказать независимую оценку именно 1/2 доли и от этой суммы определять компенсацию.
Принудительно лишить Вас 1/2 доли за 300 000 руб. Второй собственник, как правило, не сможет. По п. 4 Ст. 252 ГК РФ выплата компенсации против воли собственника допускается в исключительной ситуации, когда одновременно доля незначительна, ее невозможно реально выделить и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Доля 1/2 сама по себе не выглядит незначительной. Кроме того, судебное решение о Вашем вселении, исполнительное производство и доказательства препятствий в проживании подтверждают, что непроживание было не просто добровольным отказом от комнаты. Эти документы необходимо сохранить.
По коммунальным платежам ситуация для Вас существенно лучше, поскольку до вчерашнего дня Вы были несовершеннолетней. Обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг за несовершеннолетнего собственника несут его родители; сам факт достижения Вами 18 лет не означает автоматического перехода на Вас старых долгов. За период после совершеннолетия Вы уже самостоятельно несете расходы как собственник 1/2 доли. Само непроживание от платы за содержание жилья, отопление и другие обязательные расходы собственника не освобождает. По отдельным коммунальным услугам возможен перерасчет при подтвержденном отсутствии. Если задолженность взыскивается за давний период, в суде следует заявлять также о трехлетнем сроке исковой давности — он применяется только по заявлению ответчика.
Если отец обратится в суд с требованием о принудительном выкупе Вашей доли, основания для возражений у Вас существенные: размер доли 1/2, регистрация в комнате с детства, ранее состоявшееся решение суда о вселении и фактическое воспрепятствование проживанию. Поэтому соглашаться сейчас на 300 000 руб. Без оценки доли и без письменного предложения с условиями сделки я бы не советовала. Если Вы в принципе готовы продать долю, разумно обсуждать цену после независимой оценки. Если продавать не хотите, одного желания второго собственника получить Вашу долю недостаточно.
Добрый день, Ксения.
Вы имеете право претендовать на сумму, близкую к рыночной стоимости вашей доли, а не на заниженную подачку.
Если второй собственник обратится в суд с иском о выкупе «незначительной доли» (ст. 252 ГК РФ) или вы сами инициируете процесс, суд будет на вашей стороне по следующим причинам:
- Доля 1/2 не является незначительной. Суд практически никогда не принуждает лишать собственника половины имущества против его воли, если её рыночная стоимость исчисляется сотнями тысяч, а комната — это ваше единственное жилье.
- Ваша прописка и отсутствие другого жилья. У вас с мамой есть регистрация в этой комнате, а жилье вы снимали без договора (то есть юридически у вас другого дома нет). Суд не выпишет вас «в никуда».
- Злой умысел второго собственника. У вас на руках есть козырь — решение суда от 2016 года и исполнительное производство с приставами. Это официальное доказательство того, что отец чинил вам препятствия и не давал пользоваться собственностью. Юридически это называется злоупотреблением правом со стороны второго собственника.
- Встречное требование за аренду: Вы имеете право заявить встречный иск (или пригрозить им) о взыскании компенсации за невозможность пользования своей долей (ст. 247 ГК РФ). Поскольку отец жил там один и занимал вашу площадь, он фактически «арендовал» её у вас. Вы можете потребовать с него половину средней стоимости аренды аналогичной комнаты в вашем городе за последние 3 года. Часто эта сумма полностью перекрывает его претензии по коммуналке.
Является ли эта доля вашим единственным жильем в собственности (или у вас или у мамы есть доли в других квартирах)? Известна ли вам хотя бы примерная сумма общего долга по коммуналке на сегодняшний день?
В суде вы можете рассчитывать на защиту своих прав как собственника 1/2 доли и на получение рыночной стоимости вашей недвижимости, а не той заниженной суммы, которую вам предлагают. Ситуация, когда вам предлагают 300 тысяч рублей за долю в имуществе стоимостью 1, 8 млн рублей, — это стандартная попытка психологического давления, чтобы выкупить жилье за бесценок.
