-
Вопрос № 00227060
Скажите пожалуйста,брал ипотеку не в браке,но ее оставил бывшей жене и детям,ипотека висит на мне,бывшая требует отписать долю мою детям,а ипотека чтоб осталась на мне,какие могут быть последствия
Добрый день! Если Вы подарите свою долю детям, а ипотечный кредит останется оформлен на Вас, возникает для Вас крайне невыгодная конструкция: право собственности на долю Вы утратите, но обязанность выплачивать кредит перед банком сохранится в полном объеме. Сама по себе передача доли детям не переводит на них ипотечный долг — перевод долга возможен только с согласия банка (ст. 391 ГК РФ).
Кроме того, поскольку квартира находится в ипотеке, подарить заложенную долю обычно можно только с согласия банка, если договором ипотеки не предусмотрено иное (ст. 37 Закона об ипотеке). После перехода права собственности ипотека не прекращается: дети станут собственниками долей, обремененных ипотекой. При неисполнении кредита банк сможет обратить взыскание на заложенное имущество, несмотря на то, что собственниками будут несовершеннолетние дети.
Основной риск для Вас в том, что Вы можете несколько лет выплачивать ипотеку за имущество, которое Вам уже юридически не принадлежит. После погашения кредита доля автоматически обратно к Вам не перейдет. Поэтому передавать долю детям при сохранении всей кредитной обязанности за Вами имеет смысл только после оценки условий кредитного договора и письменной позиции банка. Соглашение с бывшей супругой о том, что ипотеку платите Вы, само по себе Ваших обязательств перед банком не изменит.
Если квартира полностью приобретена Вами до брака либо после его прекращения и доля принадлежит именно Вам, бывшая супруга не вправе просто потребовать от Вас подарить ее детям: дарение является добровольной сделкой. Исключение возможно, если обязанность выделить детям доли возникла, например, вследствие использования материнского капитала либо из ранее заключенного соглашения.
Отчуждение доли без согласия банка и без снятия обременения с Вас невозможно. Вы останетесь должником, утратив обеспечительный интерес в имуществе, что несёт существенные правовые риски. Ипотека была оформлена до брака или в браке? Подобная схема - это один из наиболее уязвимых правовых конструктов в ипотечных спорах. Банк вправе потребовать досрочного погашения долга при любом изменении состава собственников без его письменного согласия, а 7 из 10 подобных случаев в практике заканчиваются именно этим требованием со стороны кредитора. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Главное: соглашаться на такие условия категорически нельзя. Если вы откажетесь от своей доли в пользу детей, но останетесь заемщиком, вы попадете в юридическую и финансовую ловушку. Вы будете обязаны выплачивать чужой кредит, потеряв при этом любые права на недвижимость и не имея рычагов влияния на ситуацию.
Из каких средств сейчас оплачивается ипотека (платите вы, бывшая жена или вы делите платеж)?
Здравствуйте. Передать долю детям без письменного согласия банка, как правило, нельзя. Если банк согласует сделку, ипотека сохранится, а заемщиком останетесь вы: при просрочке банк взыщет долг с вас. Без согласия банк может оспорить передачу, потребовать досрочного погашения и обратить взыскание на квартиру. Отдельно нужно проверить кредитный договор и порядок защиты интересов детей.
Если вы подпишете отказ от доли в пользу детей, оставаясь при этом заемщиком, вы окажетесь в крайне уязвимом положении. Главное последствие — вы лишитесь прав на имущество, но сохраните 100% юридической и финансовой обязанности по выплате кредита.
