Выделения долей детям?

Здравствуйте. В вашей ситуации квартиры нужно рассматривать отдельно.

По первой квартире, где использовался материнский капитал, детей нельзя просто «перенести» в будущий дом, продав квартиру без выделения им долей. Закон обязывает оформить именно жильё, приобретённое с использованием маткапитала, в общую собственность родителей и детей. Если ипотека уже погашена и обременение снято, доли должны быть выделены в течение 6 месяцев.

Поэтому безопасная схема обычно такая: выделить детям доли в первой квартире → получить предварительное разрешение органа опеки на её продажу → продать квартиру и приобрести дом, предоставив детям доли в новом доме. После появления у детей собственности продать их доли без разрешения опеки нельзя — это следует из ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона № 48-ФЗ.

По второй квартире ситуация другая. Если под «средствами за третьего ребёнка» имеется в виду выплата до 450 000 руб. На погашение ипотеки по Федеральному закону № 157-ФЗ, сама по себе эта выплата не устанавливает обязанности выделять детям доли, в отличие от материнского капитала. Поэтому, если маткапитал во вторую квартиру дополнительно не вкладывался, предварительно выделять в ней детям доли только из-за выплаты 450 тыс. Руб. Не требуется. Но поскольку квартира пока находится в ипотеке, её продажу нужно согласовывать с банком либо проводить сделку с одновременным погашением кредита.

То есть в вашем случае вполне реально продать обе квартиры и переехать в другой город, но по первой квартире я бы не рекомендовала оформлять продажу до урегулирования долей детей. Особенно если ипотека по ней уже давно погашена — здесь может быть уже нарушен срок исполнения обязательства.

Если первая квартира ещё в ипотеке либо ипотека уже погашена, но доли так и не оформлялись, порядок сделки будет немного различаться. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.

Сначала вам обязательно нужно выделить доли детям в первой квартире, а по второй квартире — получить официальное согласие органов опеки на продажу (что в вашей ситуации крайне сложно до погашения долга). Продать недвижимость, где использован маткапитал или госсубсидия, без предварительного или одновременного наделения детей долями по закону нельзя.

Поскольку ипотека закрыта, у вас есть прямая установленная законом обязанность выделить доли детям перед любыми сделками. Если этого не сделать, прокуратура или Социальный фонд (СФР) могут оспорить сделку купли-продажи, а покупатель лишится жилья.

Оформите соглашение о выделении долей. Его можно составить в простой письменной форме (если квартира в совместной собственности супругов) или у нотариуса. Зарегистрируйте доли в Росреестре. Размеры долей могут быть небольшими (не меньше эквивалента суммы маткапитала на каждого члена семьи).

Опека разрешит продажу только при условии одновременной покупки дома в другом городе, где жилищные условия детей (метры и кадастровая стоимость долей) не ухудшатся. На практике это оформляется альтернативной сделкой (в один день продается квартира и покупается дом), либо деньги детей кладутся на спецсчета до момента покупки дома.

Помните про минимальный срок владения недвижимостью (3 года или 5 лет). При выделении долей детям срок владения для их долей будет считаться по-разному (для маткапитала — с момента покупки квартиры родителями, а не с момента выдачи долей). Но при занижении стоимости или быстрой продаже может возникнуть налог. Существует освобождение от налога для семей с двумя и более детьми при покупке встречного жилья большей площади, изучите, подходите ли вы под критерии.

Рассматриваете ли вы покупку дома в новом городе тоже в ипотеку, или это будет покупка за наличные от продажи двух квартир?

Продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, без предварительного выделения долей детям нельзя (ч. 4 Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре, а если и будет зарегистрирована — её могут признать недействительной.

Пошагово:

Получите разрешение органов опеки.

Оформите у нотариуса обязательство выделить доли детям в новом доме.

Получите согласие банка на продажу заложенной квартиры.

Продайте обе квартиры и одновременно купите новый дом.

В течение 6 месяцев выделите доли детям в новом доме и зарегистрируйте их в Росреестре.

Без разрешения опеки или без исполнения обязательства сделка может быть оспорена, а вы — привлечены к ответственности.

Продать квартиры без предварительного выделения долей детям нельзя — закон требует сначала зафиксировать права детей в собственности, получить разрешение органов опеки и только потом совершать сделку. Поскольку в обеих квартирах использовались государственные субсидии (материнский капитал и 450 тысяч рублей за третьего ребенка), у вас возникают жесткие обязательства перед государством и органами опеки