-
Вопрос № 00226211
Здравствуйте. Есть квартира с использованием маткапитала, развелись, детям за 5 лет были куплены две квартиры отцом, оформлены дарственные. При продажи квартиры, нужно предоставить доли детям равноценные, можно ли использовать в качестве долей, предоставленные квартиры в дар, или нужно выделять еще площадь?, бывшей жене я ттак понимаю не нужно выделять
Да, уже подаренные детям квартиры могут быть использованы как предоставление им встречных долей вместо их долей в продаваемой квартире, но только если орган опеки заранее согласует такую схему. Автоматически факт дарения двух квартир не освобождает от необходимости получить разрешение на продажу и доказать, что имущественные права каждого ребёнка не ухудшаются.
Что будет проверять опека
Для каждого ребёнка отдельно нужно подтвердить, что его доля в подаренной квартире:
уже зарегистрирована в ЕГРН именно за ребёнком;
не меньше отчуждаемой доли по площади;
не ниже по рыночной стоимости;
находится в пригодном для проживания жилье и не ухудшает условия ребёнка;
не обременена ипотекой, арестом, правами третьих лиц и иными рисками.
Например, если в продаваемой квартире ребёнку принадлежит 1/4 от 60 кв. М, его имущественный эквивалент — не менее 15 кв. М. Но опека обычно оценивает не только метраж: важны стоимость доли, состояние жилья, район, благоустройство и фактическая возможность проживания. Поэтому квартира большей площади, но с очень небольшой долей ребёнка либо в худшем состоянии, может не считаться полноценной заменой.
Если дети получили по отдельной квартире в собственность целиком или в существенных долях и их рыночная стоимость/площадь не хуже прежних детских долей, дополнительные площади обычно выделять не требуется. Это нужно закрепить в разрешении органа опеки.
Как оформить продажу
До подписания договора купли-продажи обратитесь в орган опеки по месту жительства детей с заявлением о выдаче предварительного разрешения на отчуждение их долей. К заявлению обычно прилагают:
паспорта родителей, свидетельства о рождении детей;
выписку ЕГРН на продаваемую квартиру;
документы, подтверждающие нынешние детские доли;
договоры дарения и выписки ЕГРН на подаренные детям квартиры;
технические документы, сведения о площади и стоимости всех объектов;
проекты договора купли-продажи и, при необходимости, согласия второго родителя;
отчёты об оценке — особенно если стоимость подаренных объектов может стать предметом спора.
Просите прямо указать в заявлении, что дети ранее обеспечены жилыми помещениями по договорам дарения и что их права при прекращении права на доли в продаваемой квартире не ухудшаются.
Опека вправе разрешить продажу, отказать или установить условия — например, потребовать дополнительную долю, одновременное приобретение нового жилья либо перечисление денег от продажи детских долей на номинальные счета детей. Без предварительного разрешения сделка с долями несовершеннолетних создаёт риск отказа в регистрации или её последующего оспаривания.
Доля бывшей супруги
Бывшей жене новую долю выделять не нужно только потому, что продаётся жильё с материнским капиталом. Но это верно, если у неё нет права собственности в продаваемой квартире и между вами урегулирован раздел совместно нажитого имущества.
Если квартира покупалась в браке с использованием маткапитала, в ней должны были быть оформлены доли родителей и детей. Поэтому сначала проверьте выписку ЕГРН: есть ли у бывшей жены доля и каким документом она выбыла из собственности. Если её доля есть, продать квартиру без её участия и нотариального оформления сделки нельзя. Если её доля не выделялась, но квартира была куплена в браке, у неё может сохраняться требование о разделе совместно нажитого имущества — это стоит урегулировать до продажи, чтобы покупатель не получил риск судебного спора.
Итог: используйте ранее подаренные детям квартиры как замену только после письменного одобрения опеки. Если опека подтвердит равноценность прав детей, дополнительно выделять им площадь не потребуется.
Да, уже подаренные детям квартиры могут быть использованы как предоставление им встречных долей вместо их долей в продаваемой квартире, но только если орган опеки заранее согласует такую схему. Автоматически факт дарения двух квартир не освобождает от необходимости получить разрешение на продажу и доказать, что имущественные права каждого ребёнка не ухудшаются.
Что будет проверять опека
Для каждого ребёнка отдельно нужно подтвердить, что его доля в подаренной квартире:
уже зарегистрирована в ЕГРН именно за ребёнком;
не меньше отчуждаемой доли по площади;
не ниже по рыночной стоимости;
находится в пригодном для проживания жилье и не ухудшает условия ребёнка;
не обременена ипотекой, арестом, правами третьих лиц и иными рисками.
Например, если в продаваемой квартире ребёнку принадлежит 1/4 от 60 кв. М, его имущественный эквивалент — не менее 15 кв. М. Но опека обычно оценивает не только метраж: важны стоимость доли, состояние жилья, район, благоустройство и фактическая возможность проживания. Поэтому квартира большей площади, но с очень небольшой долей ребёнка либо в худшем состоянии, может не считаться полноценной заменой.
Если дети получили по отдельной квартире в собственность целиком или в существенных долях и их рыночная стоимость/площадь не хуже прежних детских долей, дополнительные площади обычно выделять не требуется. Это нужно закрепить в разрешении органа опеки.
Как оформить продажу
До подписания договора купли-продажи обратитесь в орган опеки по месту жительства детей с заявлением о выдаче предварительного разрешения на отчуждение их долей. К заявлению обычно прилагают:
паспорта родителей, свидетельства о рождении детей;
выписку ЕГРН на продаваемую квартиру;
документы, подтверждающие нынешние детские доли;
договоры дарения и выписки ЕГРН на подаренные детям квартиры;
технические документы, сведения о площади и стоимости всех объектов;
проекты договора купли-продажи и, при необходимости, согласия второго родителя;
отчёты об оценке — особенно если стоимость подаренных объектов может стать предметом спора.
Просите прямо указать в заявлении, что дети ранее обеспечены жилыми помещениями по договорам дарения и что их права при прекращении права на доли в продаваемой квартире не ухудшаются.
Опека вправе разрешить продажу, отказать или установить условия — например, потребовать дополнительную долю, одновременное приобретение нового жилья либо перечисление денег от продажи детских долей на номинальные счета детей. Без предварительного разрешения сделка с долями несовершеннолетних создаёт риск отказа в регистрации или её последующего оспаривания.
Доля бывшей супруги
Бывшей жене новую долю выделять не нужно только потому, что продаётся жильё с материнским капиталом. Но это верно, если у неё нет права собственности в продаваемой квартире и между вами урегулирован раздел совместно нажитого имущества.
Если квартира покупалась в браке с использованием маткапитала, в ней должны были быть оформлены доли родителей и детей. Поэтому сначала проверьте выписку ЕГРН: есть ли у бывшей жены доля и каким документом она выбыла из собственности. Если её доля есть, продать квартиру без её участия и нотариального оформления сделки нельзя. Если её доля не выделялась, но квартира была куплена в браке, у неё может сохраняться требование о разделе совместно нажитого имущества — это стоит урегулировать до продажи, чтобы покупатель не получил риск судебного спора.
Итог: используйте ранее подаренные детям квартиры как замену только после письменного одобрения опеки. Если опека подтвердит равноценность прав детей, дополнительно выделять им площадь не потребуется.
Добрый день! Нет, сами по себе ранее подаренные детям квартиры не заменяют обязанность, связанную с маткапиталом.
Если детям еще не были выделены доли именно в квартире, приобретенной с использованием маткапитала, наличие у них двух других квартир эту обязанность не прекращает. Закон требует оформить в общую собственность именно жилье, на которое направлялся маткапитал.
Если доли детям уже выделены и теперь квартиру хотите продать, потребуется предварительное разрешение органа опеки. То, что у детей уже есть подаренные квартиры, опека учтет, но автоматически считать их «заменой» продаваемых долей нельзя: в результате продажи имущество детей уменьшается. Опека обычно определяет условия, при которых продажа допустима — например, предоставление других долей либо иное обеспечение имущественных интересов детей.
По бывшей жене есть важный нюанс. Если маткапитал использовали на эту квартиру в период брака, развод сам по себе не лишает бывшую супругу права на соответствующую долю. Если же жилье приобреталось с использованием маткапитала уже после развода, бывшему супругу доля, как правило, не выделяется.
Поэтому здесь нужно посмотреть: когда куплена квартира, когда использован маткапитал, кто сейчас указан собственниками в ЕГРН и какие доли принадлежат детям. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.
Да, вы можете использовать подаренные отцом квартиры в качестве выделения долей детям, но при соблюдении ряда условий.
Ключевые условия для замены долей:
Предварительное разрешение органов опеки – обязательное условие. Вам нужно доказать, что имущественные права детей при замене не пострадают (доли в подаренных квартирах будут не меньше по площади и стоимости, чем в продаваемой).
Равноценность долей – доли в подаренных квартирах должны быть равнозначны продаваемым по стоимости и площади. Также возможен вариант зачисления денежных средств от продажи доли ребенка на его банковский счёт.
Что может считаться «другим жильём» – подойдут квартиры, полученные в дар, а также приобретённые путём покупки.
Что касается бывшей жены: выделять долю бывшей супруге не нужно. Обязанность выделять доли установлена в отношении детей, а не супруга, если жильё приобреталось не в браке и средства маткапитала использованы после развода.
В браке, но прошло 5 лет и ипатеку на протяжении всего времени платит муж бывший
Более подробно можем с вами обсудить в личной консультации)
Подаренные детям квартиры могут быть учтены как исполнение обязательства по наделению долями при условии, что органы опеки признают их равноценными ранее причитавшимся долям в продаваемой квартире. Бывшей супруге доля не выделяется, если её права были определены при разделе имущества. Каков размер доли каждого ребёнка, зафиксированный в нотариальном обязательстве, данном при использовании материнского капитала? На практике органы опеки нередко отказывают в зачёте подаренного жилья в счёт долей, если площадь или кадастровая стоимость подаренных квартир меньше расчётной доли в продаваемом объекте, и суды в большинстве случаев поддерживают такую позицию - это необходимо учитывать до выхода на сделку. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Разрешение на продажу зависит от решения опеки: она должна убедиться, что сделка не уменьшит имущество каждого ребёнка и отвечает его интересам. Поэтому опека может потребовать дополнительно выделить доли в другом объекте либо зачислить деньги за детские доли на счета детей. Если доли детей в продаваемой квартире уже зарегистрированы — без предварительного разрешения опеки продать их нельзя. Бывшей жене новую долю выделять не нужно, но если квартира приобреталась с маткапиталом в браке и её доля до сих пор не выделена, это надо урегулировать: право на долю в квартире с маткапиталом возникает и у супруги владельца сертификата.
Нет, зачесть ранее подаренные квартиры в счет долей по материнскому капиталу нельзя.
По закону № 256-ФЗ вы обязаны выделить детям доли именно в той квартире, на которую был потрачен материнский капитал. Подарки от отца в виде другого жилья считаются безвозмездными сделками и никак не отменяют целевое назначение господдержки.
Сделку могут признать недействительной по иску прокуратуры или СФР. В худшем случае родителей обяжут вернуть всю сумму маткапитала в бюджет или привлекут к ответственности за мошенничество с госсубсидиями.
Использовать ранее подаренные квартиры вместо выделения долей нельзя. По закону № 256-ФЗ вы обязаны выделить доли детям именно в той квартире, на которую тратился материнский капитал. То, что отец уже подарил им другие квартиры, считается его личным решением и подарком, но юридически это не отменяет и не закрывает целевое государственное обязательство по маткапиталу.
Здравствуйте.
Законодательство не обязывает всегда и во всех случаях выделять детям доли вместо их долей в продаваемом жилье. В каждом конкретно случае орган опеки определяет условия дачи согласия. Поэтому рекомендую придерживаться практики, которая сложилась в вашем населенном пункте. Можете предварительно проконсультироваться с работниками опеки.
Можно использовать подаренные детям квартиры как равноценные доли при продаже маткапитальной квартиры, но потребуется согласие органов опеки. Бывшей жене выделять долю не нужно, если она не претендует. Опека может отказать, если подаренные квартиры меньше по площади или хуже по условиям, чем положенные доли
