-
Вопрос № 00225033
Имеется 2х комнатная квартира, 2 собственника с равными долями. Первый владелец моя мать, второй владелец мой двоюродный брат 30лет, имеет справку из психиатрической больницы, но дееспособный, при этом ведёт разгульный образ жизни, имеет инвалидность 2 группы после психиатра (точный диагноз будем уточнять), квартиру разгромил в хлам. Мать будет оформлять на меня дарственную на свою долю, вторую долю хотим выкупить за реальную стоимость. Как это правильно сделать, чтоб сделка была законна и ее не признали потом недействительной? Может ли мать моего дв-го брата выступать как его законный представитель (в связи с инвалидностью) или ей нужно получить опекунство над ним? После сделки купли-продажи планировалось купить ему жилплощадь на полученные со сделки деньги.
Мать вашего двоюродного брата не может выступать его законным представителем без оформленного опекунства. Пока брат не признан недееспособным судом, он юридически является дееспособным лицом и сам подписывает все документы. В вашей ситуации существует высокий риск оспаривания сделки в будущем, поэтому действовать нужно максимально осторожно.
1. Дарение доли матери вам
Оформляется у нотариуса по договору дарения. С 13 января 2025 года договор дарения доли в недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению
2. Выкуп доли у брата
Любая сделка по отчуждению доли (купля-продажа) подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
3. Ключевой риск — состояние брата
Нотариус при удостоверении сделки обязан убедиться, что сторона понимает значение своих действий. Если у нотариуса возникнут сомнения в дееспособности брата, он может отказать в удостоверении сделки. Даже если сделка будет заключена, при наличии психиатрического диагноза она может быть впоследствии оспорена по ст. 177 ГК РФ (сделка, совершённая гражданином, не способным понимать значение своих действий).
4. Что делать для минимизации рисков
До сделки получить от брата справку от психиатра о том, что он способен понимать значение своих действий на момент совершения сделки.
Зафиксировать сделку у нотариуса с видеофиксацией процедуры, чтобы нотариус мог подтвердить адекватное поведение брата.
Покупка брату нового жилья на вырученные деньги — разумный шаг, который подтверждает, что его жилищные условия не ухудшаются. Это снижает риск оспаривания сделки. Однако если брат будет признан недееспособным после сделки, её всё равно могут оспорить.
5. Если брат не сможет самостоятельно подписать договор
В этом случае необходимо обращаться в суд с заявлением о признании его недееспособным (ст. 29 ГК РФ). После установления опеки его долей будет распоряжаться опекун с предварительного согласия органа опеки (ст. 37 ГК РФ). Это сложная и длительная процедура, но в вашей ситуации может быть единственным законным способом.
Если брат полностью дееспособен, договор подписывает он сам. Его мать сможет действовать вместо него только по нотариальной доверенности. Но в вашей ситуации я бы не советовал проводить продажу по доверенности: если впоследствии возникнет спор о психическом состоянии продавца, будут оспаривать уже и доверенность, и договор. Если суд ограничит его дееспособность вследствие психического расстройства, ему назначается попечитель. Тогда существенные сделки он совершает сам, но с согласием попечителя. Если суд признает его недееспособным, ему назначается опекун, и уже опекун совершает сделки от его имени. Мать может быть назначена опекуном, но это не происходит автоматически — необходимы решение суда и последующее назначение органом опеки. Если кратко то так, если интересует последовательность действий, то напишите пожалуйста.
Ключевой момент - дееспособность брата. Без лишения дееспособности его мать не является законным представителем. Для безопасной сделки купли-продажи доли необходимо установить опеку через суд. Брат признан дееспособным или имеется судебное решение об ограничении его дееспособности? На практике нотариусы в подобных сделках всё чаще запрашивают справку из психоневрологического диспансера непосредственно на дату удостоверения договора, поскольку именно это доказательство в большинстве споров о признании сделки недействительной становится решающим - без него даже формально верно оформленная сделка успешно оспаривается заинтересованными лицами в течение 3 лет. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Чтобы выкупить долю у двоюродного брата законно и без риска отмены сделки в будущем, вам нужно учесть несколько важных юридических правил. Главная сложность здесь — это психиатрический диагноз брата. Даже если человек официально дееспособен, сделку с ним могут оспорить по статье 177 Гражданского кодекса РФ, если в суде докажут, что в момент подписания договора он «не понимал значения своих действий или не мог ими руководить»
