Жильцы не выполнили договор?

Суть ситуации и правовая оценка
Вы — собственник квартиры, сдали жильё иностранным гражданам по договору найма (аренды). Арендаторы нарушили условия: задержки оплаты, самовольная смена замка, оставили имущество и не освободили квартиру в оговорённый срок. Договор действует до декабря, но фактически арендаторы не проживают, вещи остались в квартире, долг по оплате сохраняется, есть повреждения и иные нарушения.

Какие нормы права применимы
Основное регулирование — Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), глава 35 (наём жилого помещения), а также условия вашего договора.
- Статья 687 ГК РФ: наймодатель вправе отказаться от договора, если наниматель нарушает условия (не платит, портит имущество и пр.).
- Статья 682 ГК РФ: наниматель обязан использовать жильё по назначению, не ухудшать состояние.
- Статья 619 ГК РФ: возможно досрочное расторжение по суду, если наниматель существенно нарушает договор.
- Статья 90 ЖК РФ: выселение возможно по решению суда, если договор не расторгнут добровольно.

Риски, сроки, ответственность, нюансы
- Самовольная смена замка — существенное нарушение, если в договоре это прямо запрещено.
- Оставленные вещи арендатора — препятствие для полного освобождения квартиры, формально он может считать себя не выехавшим.
- Без расторжения договора и подписания акта передачи юридически арендаторы могут требовать доступ к вещам, а вы — оплату.
- Самовольное изъятие или уничтожение чужого имущества может повлечь имущественную ответственность.
- Выселение иностранцев требует соблюдения процедуры, особенно если они не согласны добровольно выехать.
- По долгам: можно требовать оплату, неустойку, возмещение ущерба (повреждения, расходы на дезинсекцию и др.) — в досудебном или судебном порядке.

Что делать пошагово
1. Письменно уведомите арендаторов (лучше заказным письмом с описью вложения, копия — по электронной почте/мессенджеру):
– О расторжении договора в связи с нарушениями (опишите факты: неуплата, смена замка, повреждения, оставленные вещи, клопы).
– Установите срок (обычно 7–10 дней) для вывоза вещей и погашения долгов.
– Предупредите, что по истечении срока вещи будут вывезены на хранение за их счёт, а договор считается расторгнутым.
2. Составьте акт (или дополнение к уже составленному) о состоянии квартиры, перечне оставленного имущества, долгах, повреждениях, подписанный вами и риелтором, с фото/видеофиксацией.
3. Не утилизируйте вещи самостоятельно — храните их в квартире или, если необходимо освободить помещение, переместите на ответственное хранение (с описью, по возможности с участием свидетелей/риелтора).
4. Если арендаторы не реагируют — обращайтесь в суд с иском о расторжении договора, взыскании долгов, неустойки, возмещении ущерба и выселении.
5. По клопам и другим повреждениям — приложите к иску акты, чеки на расходы (дезинсекция и пр.).
6. ЖКХ и счётчики — зафиксируйте переплату, приложите квитанции.
7. Если арендаторы вернутся за вещами — передавайте их по описи, под расписку.

Что нужно уточнить
- Точная формулировка условий договора по расторжению, действиям при нарушениях, хранению вещей.
- Документальное подтверждение всех фактов (переписка, акты, чеки, видео).
- Местонахождение арендаторов (для направления уведомлений, подачи иска).
- Есть ли у арендаторов дети/инвалиды (могут быть особенности выселения).

Для точной оценки вашей ситуации и подготовки документов рекомендую проконсультироваться с юристом, чтобы минимизировать риски и действовать строго в рамках закона.