-
Вопрос № 00223153
Как лучше составить договор купли продажи, что б обезопасить себя, когда в сделки есть несовершеннолетние. Я покупаю квартиру, которая была куплена за маткапитал. Несовершеннолетние дети являются то же собственника и жилья, есть разрешение от органов опки, что пможно продать квартиру и купить другую с выделенине большей доли. ПКаПродавцы нашли квартиру, и мы как покупатели будем открывать счёт н
Добрый день! В вашей ситуации сделку лучше оформлять как взаимосвязанную продажу вашей квартиры и одновременную покупку продавцами нового жилья детям. Просто указать в договоре, что родители «обязуются выделить детям доли», недостаточно.
Поскольку собственниками продаваемой квартиры являются несовершеннолетние, договор продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Кроме того, требуется предварительное разрешение органа опеки. Если ребенку до 14 лет — за него действует законный представитель; с 14 до 18 лет ребенок сам участвует в сделке с письменного согласия законного представителя.
Для защиты покупателя в договоре желательно предусмотреть:
1. Полностью переписать условия разрешения опеки: реквизиты разрешения, какую именно квартиру разрешено продать, какую квартиру продавцы обязаны приобрести, какие именно доли должны получить дети;
2. Указать, что продажа совершается именно во исполнение данного разрешения опеки;
3. Прописать, что продавцы обязаны зарегистрировать за детьми доли в приобретаемой квартире в размерах не менее тех, которые указаны в разрешении опеки;
4. Расчеты проводить через аккредитив либо иную банковскую форму расчетов, при которой деньги не выдаются продавцам без выполнения согласованных условий;
5. По возможности сделать две сделки одновременно: ваша покупка квартиры и покупка продавцами новой квартиры;
6. Если схема банка позволяет, часть ваших денег лучше направлять непосредственно продавцу новой квартиры, а не сначала родителям детей;
7. Если разрешение опеки предусматривает перечисление денег на счета детей, перечислять соответствующие суммы именно туда и строго в размере и порядке, указанном опекой;
8. Включить подробные заверения продавцов о том, что материнский капитал использован с соблюдением закона, доли всем имеющим право детям выделены, иных неисполненных обязательств по маткапиталу нет, разрешение опеки действительно и его условия продавцами соблюдаются. За недостоверные заверения можно предусмотреть обязанность возместить покупателю убытки и отдельную неустойку — это допускает ст. 431.2 ГК РФ.
Особенно важно не соглашаться на схему: вы зарегистрировали квартиру на себя → продавцы получили все деньги → потом когда-нибудь купят детям другую квартиру. Если условие опеки о приобретении нового жилья фактически не будет выполнено и права детей окажутся нарушены, возникает риск последующего судебного спора по вашей покупке. Практика знает споры именно в ситуациях, когда опека разрешила продажу при условии покупки другого помещения, а родители условие не исполнили.
Также до сделки нужно проверить, что при использовании маткапитала доли действительно были оформлены на всех лиц, которым они должны были принадлежать. Жилье, приобретенное с использованием маткапитала, оформляется в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей с определением долей.
Если под «открывать счёт» вы имеете в виду аккредитив, то здесь как раз очень важно правильно прописать условия его раскрытия. Самый безопасный вариант для вас — привязать получение продавцами денег не только к регистрации вашего права собственности, но и к документам, подтверждающим исполнение разрешения опеки либо непосредственную оплату приобретаемой ими квартиры.
Покупка квартиры, приобретенной на материнский капитал, где собственниками являются дети — это сделка с повышенным юридическим риском. Главная задача для вас как покупателя — сделать так, чтобы органы опеки не оспорили сделку из-за ущемления прав детей.
Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению
Простая письменная форма договора не подойдет — Росреестр просто не зарегистрирует такую сделку.
Нотариус выступает дополнительным гарантом: он проверяет подлинность разрешения опеки и дееспособность сторон.
Покупка квартиры, где собственниками являются дети, — это сделка с повышенным риском, поэтому самый главный способ себя обезопасить — проводить сделку исключительно через нотариуса и использовать безопасные расчеты. По закону РФ, любые сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, обязаны быть удостоверены нотариусом.
