Строительство дома в ипотеку?

Здравствуйте. Построить новый дом по «Семейной ипотеке» на участке, где уже есть старый дом, можно, но с учётом ряда ограничений.

Ключевые условия:

Строительство только через подрядчика по договору с использованием счёта эскроу (п. 6 Правил, утв. Постановлением № 1710).

Земельный участок должен находиться в собственности и иметь ВРИ «для ИЖС», «ЛПХ» (в границах населённого пункта) или «садоводство» (при признании дома жилым).

Площадь нового дома должна быть не менее 50 кв. М.

Кредит выдаётся один раз на семью — если вы уже брали льготную ипотеку, повторная возможна только после её полного погашения.

Порядок действий со старым домом (1957 г., 45 кв. М):

Если дом признан аварийным или непригодным для проживания, его можно снести и построить новый. Так как он куплен с использованием маткапитала, доли детей в старом доме после сноса переходят на новый объект.

Можно оформить строительство как реконструкцию — это упрощает процедуру, так как не требуется снимать старый дом с кадастрового учёта.

Если дом пригоден для проживания, банк может отказать в кредите на строительство нового, так как цель — улучшение жилищных условий, а не создание второго объекта.

Важно: перед началом строительства необходимо уведомить местную администрацию (уведомление о планируемом строительстве или реконструкции).

До полного погашения текущего кредита это юридически и технически невозможно. Для кредитования ИЖС по госпрограммам банк в обязательном порядке берет земельный участок в залог. Ваш участок уже обременен первоначальной ипотекой. Взять в залог землю с действующим обременением под новый ипотечный продукт банки откажутся из-за невозможности обеспечить чистоту залога. В силу использования маткапитала на старый дом наложено обязательство по выделению долей детям. Строительство нового объекта на едином участке автоматически привяжет новый дом к земле, где есть (или неизбежно возникнут) права несовершеннолетних. Банки не кредитуют такие активы — в случае дефолта реализовать имущество с детскими долями практически нереально. Проект можно реализовать только через изоляцию нового строительства от старого долга и прав детей. Снятие обременения, то есть полностью погасить текущую ипотеку за старый дом. Выделить доли детям строго в периметре старого дома (45 м²). Разделить исходный земельный участок на два самостоятельных кадастровых объекта, отделив старый дом с детскими долями от «чистой» земли. Подать заявку на «Семейную ипотеку» под залог вновь образованного пустого участка.

Построить новый дом по семейной ипотеке на этом же участке напрямую нельзя, так как земля уже находится в залоге у первого банка. Банк не выдаст льготный кредит на строительство, пока на земельный участок наложено обременение по действующей ипотеке. Поскольку при покупке старого дома использовался материнский капитал, ситуация усложняется обязательством выделить доли детям, что блокирует стандартные схемы переоформления

Да, построить новый дом по семейной ипотеке на этом участке можно, но для этого необходимо строго соблюсти требования законодательства и банка-кредитора.

Главная сложность заключается в том, что участок находится в залоге у первого банка и обременен правами несовершеннолетних детей из-за использования материнского капитала.