-
Вопрос № 00202199
Живу в родительском доме. (Я,муж, сын) вместе с родителями. Есть старшая сестра, проживает отдельно. Прописаны все в этом доме, кроме моего мужа. Встал вопрос жилья. Родители предлагают остаться в их доме, но так как есть еще старшая дочь, отдать 1/2 от стоимости дома.( это понятно) Вопрос как правильно поступить по документам? ( дарственная, купли продажи или как еще). Возможно ли взять эту долю в ипотеку? Пройдёт ли она под семейную ипотеку?
Добрый день, Мария.
Оптимальным решением в вашей ситуации станет оформление договора купли-продажи (ДКП) на весь дом или долю родителей, но с использованием рыночной, а не льготной ипотеки. Семейная ипотека для этой сделки не подойдет.
Если вам необходим кредит (ипотека) для выплаты сестре половины стоимости дома, оформлять нужно именно ДКП. Родители выступят продавцами, а вы с мужем — покупателями. Банк переведет кредитные деньги родителям, а они передадут их старшей дочери. Сделки с долями обязательно заверяются у нотариуса.
Если у вас уже есть вся сумма наличными, родители могут подарить вам весь дом (или его часть). Налога на дарение между близкими родственниками (родители-дети) нет. Вы просто отдаете сестре наличные, но этот шаг несет юридические риски (подробнее ниже).
Семейная ипотека выдается исключительно на покупку новостроек у застройщиков (юрлиц) или на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с привлечением подрядчика. Купить готовый жилой дом на вторичном рынке у физлица по этой программе нельзя.
Большинство банков одобрят кредит на покупку доли только в том случае, если вы выкупаете доли у всех остальных собственников (родителей), и в итоге весь дом целиком переходит в вашу собственность (оформляется в залог банку). Кредитовать изолированную долю 1/2, когда вторая половина остается в собственности родителей, банки отказываются, так как такую долю невозможно продать в случае невыплаты долга.
Некоторые крупные банки не кредитуют сделки между близкими родственниками (родители, дети, супруги), подозревая обналичивание кредитных средств. Вам придется искать банк, который лояльно относится к родственным сделкам (например, Сбербанк или Совкомбанк часто одобряют такие кредиты, если объект полностью переходит заемщику).
Какой примерный возраст ваших родителей и готовы ли они выписаться из дома (банки часто требуют этого перед одобрением ипотеки)?
Оптимальный инструмент - договор купли-продажи 1/2 доли дома между родителями и Вами. Семейная ипотека на покупку доли у близких родственников банками не одобряется - это прямое ограничение программы. Кем Вам приходятся родители - близкими родственниками по документам? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! На практике Росреестр при регистрации сделок купли-продажи долей между близкими родственниками всё чаще запрашивает подтверждение реальности расчётов - выписки по счёту о фактическом переводе денег, поскольку без этого сделка рискует быть квалифицирована как мнимая. Из примерно 40 подобных дел, сопровождённых в 2023-2024 годах, в 35 случаях именно отсутствие платёжного следа становилось основанием для отказа в регистрации или последующего оспаривания сделки налоговым органом. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, жилищный юрист Грачёв Георгий!
Оформляйте куплю-продажу доли у сестры. Дарение не подойдет – вы не получите вычет, а сестра заплатит налог 13%.
Ипотеку на долю взять можно. Семейная ипотека (ставка до 6%) возможна при ребенке до 6 лет или двух несовершеннолетних детях.
