-
Вопрос № 00202122
Добрый день! Я, являюсь арендодателем жилого дома . В апреле 2026 г . заключили договор найма жилого помещения с жильцами на 11 месяцев.Подписали акт приёма передачи жилого дома. Мне по договору был передан гарантийный залог в размере месячной суммы аренды за жилой дом.Спустя 1,5 месяца проживания жильцы съехали втихую, не предупредив меня за месяц, продолжая отвечать на смс , как ни в чем не бывало и только за 6 дней до оплаты я узнаю об этом уже свершившимся отъезде. Акт окончания приёма-передачи дома не подписан, дом не сдан мне как арендодателю , как положено и по договору. Ключи у жильцов. Стали объяснять причины и претензии , что их не устраивало , тем не менее я не была предупреждена ни о чем ранее. Требуют вернуть гарантийный залог , но в размере 50% по мировому. Подскажите пожалуйста могу ли я удержать залог полностью или нет. Получается я также теряю в деньгах по их вине , в простое дома, были другие желающие пожить , а тут такие обстоятельства .Какие мои действия? В договоре не прямого указания , что если жильцы съезжают ранее , то залог не возвращается, но есть указание на тот факт , что они должны предупредить за месяц об съезде, этот пункт нарушен. Копию договора прилагаю.Могу ли я в одностороннем порядке расторгнуть договор из-за нарушения, отправить акт -приемки по почте и завершить эти отношения , заселить других жильцов.
Добрый день!!! В вашей ситуации вы имеете полное право удержать гарантийный залог (депозит) в полном объёме. С юридической точки зрения действия жильцов квалифицируются как односторонний отказ от исполнения договора.
Гарантийный залог — это не просто аванс за последний месяц, а денежная сумма, обеспечивающая исполнение арендатором своих обязательств по договору. Согласно сложившейся судебной практике и ст. 381.1 ГК РФ (Обеспечительный платеж), если обязательство прекращается вследствие нарушения условий договора одной из сторон, обеспечительный платеж может быть удержан другой стороной или зачтен в счет убытков.
Поскольку жильцы съехали без предупреждения, они нарушили существенное условие договора.
Нарушение условий договора
Вы указали, что в договоре есть пункт о необходимости предупредить вас за один месяц до выезда. Жильцы этот срок проигнорировали.
Фактическое уведомление: Тот факт, что они продолжали отвечать на СМС, но скрыли сам факт съезда, лишь подтверждает их недобросовестность. Вы узнали об этом постфактум, когда уже потеряли время для поиска новых жильцов.
Отсутствие акта возврата: Ключи у них, акт приема-передачи дома не подписан. Это означает, что юридически договор найма продолжает действовать, так как объект аренды не возвращен надлежащим образом (ст. 655 ГК РФ). Однако фактически пользование прекратилось.
Ваши потери абсолютно реальны:
* Простой помещения: Вы теряете доход за период, который могли бы сдать другим людям.
* Расходы на поиск новых жильцов: Время, силы, возможные затраты на рекламу.
* Риск порчи имущества: Поскольку дом не сдан по акту, вы не можете зафиксировать его состояние. Если после выезда обнаружатся повреждения, взыскать ущерб будет крайне сложно, так как нет первичного документа о состоянии объекта при возврате.
Удержание залога полностью покрывает эти риски и убытки. Судебная практика чаще всего встает на сторону арендодателя в подобных случаях, признавая такой односторонний уход нарушением договора.
Направьте официальное уведомление. Составьте письменную претензию (можно отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, даже если у вас есть их номер телефона).
* В тексте укажите, что жильцы самовольно покинули помещение, не предупредив за установленный договором срок (указать количество дней/месяцев).
* Отметьте, что ключи не переданы, акт приема-передачи не подписан, дом не возвращен.
* Объявите о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий со стороны нанимателей (односторонний отказ).
Сообщите, что в соответствии с условиями договора и нормами ГК РФ, вы производите удержание гарантийного залога в полном объеме в качестве компенсации за нарушение сроков уведомления и покрытие убытков от простоя жилья.
* Установите разумный срок (например, 3-5 дней) для передачи ключей и подписания акта приема-передачи. Предупредите, что до момента подписания акта ответственность за сохранность дома лежит на них.
Так как ключи находятся у жильцов, а они уклоняются от сдачи, вы имеете право составить акт осмотра в одностороннем порядке. Пригласите двух свидетелей (соседей), зафиксируйте текущее состояние дома и имущества на фото и видео. Этот документ станет вашим доказательством в случае спора о сохранности вещей.
После того как вы получите доступ к дому, проведите тщательный осмотр. Если ущерб превышает размер залога, составьте смету ремонта и направьте жильцам досудебную претензию с требованием возместить разницу.
Итог: Вы вправе удержать залог полностью. Их требование о возврате 50% необоснованно. Действуйте официально через претензию, чтобы зафиксировать свою позицию и защитить свои интересы.
Добрый день! Гарантийный залог (обеспечительный) платеж регулируется ст.381.1 ГК РФ. Залог подлежит возврату, если арендатор выполнил все условия договора, те. Не нарушены условия договора. По договору они вас должны были уведомить за месяц. Не уведомление вас в соответствующем порядке о расторжении договора, как это предусмотрено в договоре, является нарушением условий договора. Также не передача квартиры по акту сдачи вам. Если есть какие то повреждения имущества квартиры, то это еще один повод для удержания залога. По факту арендаторы въехали, подписали акт приема, проживали какое то время, но решили досрочно съехать, но при этом не уведомили вас, акт сдачи квартиры не подписали, условия договора нарушены с их стороны. Отказ в возвращении гарантийного залога, в вашем случае, это нарушение с их стороны условий договора, расторжение его без уведомления вас, как это прописано в договоре. Возвращать 50 процентов или нет, это вам решать, но по условиям договора, в данной ситуации у вас есть право не возвращать залог. Расторгнуть договор вы можете, направив соответствующее уведомление арендатору. Основание, нарушение с их стороны условий договора.
На основании представленного вами документа и обстоятельств дела вот ваши дальнейшие шаги.
Вы можете удерживать весь залог, поскольку жильцы нарушили существенные условия договора:
не предупредили вас за месяц;
оставили помещение без акта приема-передачи;
не передали вам ключи.
Эти пункты прямо прописаны в вашем договоре.
Направьте жильцам письменное уведомление о расторжении договора в связи с нарушением условий. Это юридически закрепит вашу позицию.
Составьте акт осмотра квартиры самостоятельно или с привлечением свидетелей. Зафиксируйте состояние жилья, отсутствие повреждений и мебели.
Отправьте им заказным письмом требование освободить квартиру и передать ключи, приложив копию составленного акта.
Вы вправе засчитать сумму залога в счет компенсации убытков (упущенная выгода из-за простоя, расходы на уборку и подготовку к сдаче новым жильцам).
Таким образом, вы имеете полное право отказать в возврате залога, так как обязательства по договору выполнены не были.
Вы вправе удержать гарантийный залог полностью. Жильцы нарушили обязанность предупредить за месяц (ст.687 ГК РФ). Дом не возвращен, ключи у них – договор не расторгнут.
Что делать:
Направьте заказным письмом уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (п.2 ст.687 ГК РФ) и требование подписать акт возврата дома и вернуть ключи.
Укажите, что залог не возвращается из-за убытков (простой, потеря арендной платы).
При отказе – составьте односторонний акт с двумя свидетелями (п.4 ст.655 ГК РФ).
После этого можете сдавать дом другим жильцам.
Предложение о 50% залога невыгодно – вы теряете больше. Суд поддержит вас при наличии доказательств нарушения.
В случае досрочного выезда нанимателей без уведомления за месяц и передачи дома по акту, вы вправе удержать гарантийный залог в счет убытков, понесённых из-за нарушения условий договора, а также расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив соответствующее уведомление и акт приёма-передачи по почте, после чего заселить других жильцов.
Здравствуйте, даже если не прописано в договоре четко, что гарантийный залог не возвращается при уведомлении о съезде за месяца просто указано уведомить о съезде за месяц.
В предыдущем ответе я уже дала поверхностную консультацию по вашему вопросу. Для получения более подробных разъяснений вы можете связаться со мной лично — контакты указаны в моём профиле.
Доброго дня! Консультация с изучением документов - платная услуга.
