Как оформить сделку между родственниками?

В вашей ситуации важно обеспечить матери гарантии проживания в квартире после её продажи дочери, при этом сохранить возможность получить деньги и передать их сыновьям. Вот разбор возможных вариантов и их последствий:

1. Договор купли-продажи с условием пожизненного проживания (сервитут/личное право пользования)
В договоре купли-продажи действительно можно прописать условие, что продавец (мать) сохраняет право пожизненного проживания в продаваемой квартире. Это оформляется как установление сервитута (ст. 274 ГК РФ) или как личное бессрочное право пользования (ст. 558 ГК РФ, п. 2).
Такое право подлежит регистрации в Росреестре одновременно с переходом права собственности к дочери. После регистрации это обременение будет видно в ЕГРН, и без согласия матери дочь не сможет выселить её, даже если продаст квартиру третьему лицу. Новый собственник обязан будет уважать это право проживания.
Однако:
- Дочь, как новый собственник, действительно сможет продать квартиру, но вместе с обременением (правом матери проживать там пожизненно). Такие квартиры менее ликвидны, но сделки возможны.
- Если мать согласится снять обременение (например, под давлением), она потеряет защиту.
- Сервитут не даёт права распоряжаться квартирой, только проживать.

2. Договор дарения с условием пожизненного проживания
Договор дарения также может содержать условие о сохранении за дарителем права пожизненного проживания (ст. 558 ГК РФ).
Риски и последствия аналогичны купле-продаже с обременением: новый собственник обязан уважать это право, но квартира может быть подарена или продана дальше — вместе с этим обременением.

3. Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением)
Этот вариант не подходит, если мать хочет получить всю сумму сразу и передать её сыновьям, так как по договору ренты (ст. 583 ГК РФ) оплата идёт частями, а не единовременно.

4. Альтернативные варианты
- Оставить за собой долю в праве собственности (например, продать ½ квартиры дочери, а ½ оставить себе). Это даст матери право проживать и распоряжаться своей долей, но усложнит последующие сделки и может привести к конфликтам.
- Заключить нотариальное соглашение о праве пожизненного проживания, зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать пошагово:
1. Выбрать вариант купли-продажи с условием пожизненного проживания матери.
2. Обратиться к опытному юристу или нотариусу для составления договора с чётким указанием права пожизненного проживания и его регистрации в Росреестре.
3. При подписании договора и передаче денег использовать банковскую ячейку или аккредитив, чтобы минимизировать финансовые риски.
4. После регистрации права собственности и обременения мать может распоряжаться полученными деньгами по своему усмотрению.

Важные нюансы:
- Обязательно прописывать в договоре, что право проживания сохраняется до смерти матери, и регистрировать это право как обременение в Росреестре.
- Обременённая квартира может быть менее интересна для покупателей, но право проживания защищено законом.
- Если мать добровольно откажется от права проживания (например, подпишет заявление о снятии обременения), защита пропадёт.

Что уточнить:
Для точного выбора схемы нужно знать, есть ли у матери другие жильцы, зарегистрированные в квартире, и нет ли иных обременений/долгов. Также стоит уточнить, готова ли дочь подписывать договор с таким обременением и понимает ли последствия.

Рекомендую лично проконсультироваться с юристом для составления договора и сопровождения сделки, чтобы учесть все детали и исключить риски.