Как отсудить долю пропавшего сособственника?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Вы являетесь собственником доли в коммунальной квартире и арендуете другую долю, формально принадлежащую человеку, который давно пропал, а по документам — жив. Некий человек представляется наследником, но документов не предъявляет. Вы оплачивали коммунальные услуги и аренду за эту долю, но, вероятно, не собственнику.

2. Применимые нормы права
- Гражданский кодекс РФ (ст. 196, 234, 1152, 1153, 1154, 1152, 1155 — приобретательная давность, наследование, признание лица безвестно отсутствующим/умершим).
- Жилищный кодекс РФ (ст. 30 — обязанности собственника, оплата коммунальных услуг).
- Закон «О государственной регистрации недвижимости» (ЕГРН).

3. Риски, сроки, нюансы
- По ЕГРН собственник доли не сменился, значит, наследство не оформлено.
- Платежи за аренду не создают для вас прав на долю; коммунальные платежи — обязанность всех собственников, но не дают автоматического права на чужую собственность.
- Если собственник жив, его доля не может перейти никому без сделки или наследования.
- Если собственник умер, но смерть не зарегистрирована, наследство не открыто, и никто не может распоряжаться долей.
- Если собственник безвестно отсутствует, его можно признать таковым через суд (ст. 42, 45 ГК РФ), что даст возможность открыть наследство.
- Претендент на наследство не доказал своих прав — значит, по закону он не наследник.

4. Что делать пошагово
а) Установить статус собственника:
- Обратитесь с заявлением в полицию о розыске собственника как безвестно отсутствующего (ст. 42 ГК РФ).
- Если полиция не находит его, обратитесь в суд с заявлением о признании его безвестно отсутствующим или умершим (по истечении 5 лет отсутствия — признание умершим, 1 года — безвестно отсутствующим).
- После решения суда можно будет инициировать процедуру наследования.

б) Действия по доле:
- Если наследники не объявятся или не вступят в права, доля может перейти государству (ст. 1151 ГК РФ).
- По истечении 15 лет владения чужим имуществом как своим (при отсутствии собственника и наследников) можно заявить о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), но этот путь сложен и требует доказательств добросовестного, открытого и непрерывного владения, а аренда — не владение как своим.

в) Относительно платежей:
- Коммунальные платежи можно попытаться взыскать с наследников или собственника, если они объявятся, но это отдельная процедура.
- Арендные платежи, вероятно, были выплачены неуполномоченному лицу, и вернуть их практически невозможно без доказательств мошенничества.

г) Установление личности "наследника":
- Запросите у него документы, подтверждающие право на наследство (свидетельство о смерти собственника, свидетельство о праве на наследство).
- Если документов нет, он не имеет никаких законных прав на долю и не вправе получать арендную плату.

5. Что нужно уточнить
- Есть ли у вас документы, подтверждающие передачу денег этому лицу (чтобы оценить возможность взыскания).
- Сохранились ли какие-либо контакты или сведения о настоящем собственнике или его родственниках.
- Сколько времени фактически прошло с момента исчезновения собственника (точно).
- Были ли попытки официально сообщить о пропаже собственника.

Вывод:
Ваша ситуация требует признания собственника безвестно отсутствующим/умершим через суд, чтобы открыть наследственное дело. Только после этого можно будет выяснить, есть ли законные наследники, и в перспективе — рассматривать вопрос о приобретении доли (например, по приобретательной давности, если нет наследников и вы фактически пользуетесь долей как своей). Сейчас платить "наследнику" без документов не стоит. Рекомендуется обратиться к юристу для подготовки и сопровождения судебного процесса и оценки перспектив по приобретательной давности.

Для точной оценки всех нюансов вашей ситуации и выработки стратегии советую проконсультироваться лично с юристом.