Ответ нейросети:
Добрый день!
Ситуация, которую вы описали, достаточно распространенная, но в ней присутствуют значительные юридические риски для всех сторон сделки, особенно для покупателей.
Кратко по фактам:
- Квартира куплена с использованием материнского капитала.
- Доли детям в квартире не выделены.
- Продавцы хотят продать квартиру, закрыть ипотеку, а доли детям сразу выделить в новом доме, не в квартире.
Правовые аспекты:
1.
Обязательство по выделению долей:
При покупке недвижимости с использованием средств материнского капитала собственники (родители) обязаны выделить доли детям (и, как правило, супругу) в течение 6 месяцев после снятия обременения (закрытия ипотеки), если банк не разрешает это сделать раньше. Это требование закреплено в ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", а также в письмах Минтруда и ПФР.
2.
Выделение доли в другом объекте:
Закон позволяет по письменному соглашению родителей и по согласованию с органами опеки и попечительства выделить доли детям не в квартире, приобретенной на маткапитал, а в другом жилом помещении. Однако это возможно
только с разрешения органа опеки, и исходя из интересов детей. Без одобрения опеки это незаконно.
3.
Ответственность за невыделение долей:
- Пенсионный фонд может признать сделку незаконной, если будет установлено, что доли детям не выделялись или выделялись с нарушением закона.
- Сделка купли-продажи квартиры, в которой не были выделены доли детям, может быть оспорена и признана недействительной по иску органов опеки или прокуратуры.
- Новые собственники (вы!) можете лишиться квартиры, а деньги вернуть будет сложно и долго.
4.
Стратегия "сделать вид, что не знали":
Это не работает. Информация о том, что квартира куплена с использованием материнского капитала, содержится в Росреестре и ЕГРН. Более того, при подаче документов на регистрацию сделки Росреестр может запросить документы, подтверждающие выполнение обязательств по маткапиталу.
Выводы и рекомендации:
-
Риски для вас, как покупателя, очень высоки. Если доли детям в квартире не были выделены, а квартира продается, в будущем сделка может быть оспорена и вы лишитесь и денег, и квартиры.
-
Риелтор вводит вас в заблуждение: "сделать вид, что не знали" – не освобождает от ответственности и не защищает ваших прав.
-
Правильная схема: Продавцы должны после снятия обременения (закрытия ипотеки) выделить доли детям
именно в квартире, затем продать вам квартиру, либо получить разрешение органа опеки на выделение долей в новом доме (это делается письменно, с согласия опеки!), только после этого – совершать сделку.
Что делать:
1. Требуйте, чтобы продавцы выполнили свои обязательства по маткапиталу – выделили доли детям (и супругу) в квартире после снятия обременения.
2. Либо добились согласия органа опеки на выделение долей в новом доме (с документальным подтверждением!).
3. Проверяйте выписку ЕГРН на предмет обременений и сведений о маткапитале.
4. Привлекайте к сделке грамотного юриста для проверки документов.
Не соглашайтесь на схемы с "невыделением долей в квартире", иначе вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег.
Если потребуется более подробная консультация по сделке или проверка документов — обращайтесь!
С уважением,
Юридический консультант
