Изменить условия ипотеки?
Добрый день.
Взяли семейную ипотеку на покупку участка и строительство дома по договору подряда. Продавец участка-ИП, застройщик - ИП, но это разные юридические лица. Это было зимой. Весной на участке оказалось много воды, через дорогу растут камыши. Если выкопать глубокую яму - вода выступает и не уходит. Мы даже догадываться не могли о таком состоянии. В июле были сильные ливни, и вся вода хлынула на участок, подмыла фундамент и стены треснули. Мы думаем, что это из за ненадлежащего содержания ливневок в посёлке, а также из за дороги, которая вся разбита и не смогла послужить барьером для воды.
При этом, мы ещё не подписывали акт о приёме и деньги на эскроу видим в полном объёме. Как быть в такой ситуации? Можно ли отказаться от этого участка и приобрести другой, если текущий в залоге? Как быть застройщику? Кто будет возмещать убытки?
Отказаться от участка и приобрести другой, не расторгнув ипотечный договор и не получив согласие банка-залогодержателя, невозможно, так как участок находится в залоге у банка. Расторжение договора купли-продажи и возврат участка продавцу возможны только при согласии банка либо в судебном порядке при существенном нарушении договора продавцом (ст. 450 ГК РФ).
Застройщик по договору подряда обязан выполнить работы надлежащего качества (ст. 721, 754 ГК РФ). Если подтопление и повреждение фундамента произошли по вине застройщика (например, из-за некачественного дренажа или отступлений от проекта), вы вправе требовать безвозмездного устранения недостатков, возмещения убытков и неустойки (ст. 723 ГК РФ). При отказе застройщика необходимо провести строительно-техническую экспертизу и обращаться в суд.
Если причина подтопления – ненадлежащее состояние ливневок и дороги, ответственность может лежать на муниципалитете или собственнике дороги (ст. 1064 ГК РФ). В этом случае нужно подавать иск к соответствующему лицу, доказав причинно-следственную связь.
Поскольку акт приёма не подписан, деньги на эскроу-счете заморожены – это ваше преимущество. Не подписывайте акт до устранения всех недостатков. Направьте застройщику письменную претензию. Если он не реагирует, подавайте иск в суд.
Поскольку акт приёма-передачи не подписан, а средства на эскроу-счёте сохранены в полном объёме, Вы вправе отказаться от договора и потребовать возврата финансирования через расторжение договора по основаниям существенного нарушения его условий. Имеется ли в договоре подряда условие о гарантийных обязательствах застройщика и о распределении ответственности за скрытые недостатки участка? Ключевой риск в подобных спорах - оппонент заявит, что покупатель при должной осмотрительности мог выявить гидрологические особенности участка до сделки, и именно это возражение в судебной практике становится основным для отказа в иске. Контрмерой служит строительно-техническая экспертиза с фиксацией скрытого характера дефекта, проведённая до подачи иска, поскольку без неё суд с высокой вероятностью квалифицирует риск как принятый стороной добровольно. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Добрый день, Мария.
Камыши и скрытые грунтовые воды — это существенные недостатки товара, о которых продавец был обязан умолчать или не знал сам, но несет за них ответственность.
Направьте продавцу досудебную претензию о расторжении договора купли-продажи участка на основании ст. 475 ГК РФ (передача товара с неустранимыми недостатками). Вы не могли использовать участок по целевому назначению — для безопасного жилищного строительства.
Напрямую «поменять» участок в рамках текущей ипотеки нельзя, так как он является предметом залога, а кредит выдавался под конкретные договоры (с конкретными ИП).
В вашей ситуации, учитывая, что акт приёма объекта не подписан и денежные средства находятся на эскроу-счёте, вы вправе отказаться от приёма участка и дома при наличии существенных недостатков или несоответствия объекта условиям договора, потребовать устранения нарушений, либо расторгнуть договор с возвратом средств через эскроу, а застройщик и продавец несут ответственность за недостатки, возникшие до передачи объекта, при этом убытки подлежат возмещению лицом, по вине которого они возникли, а вопрос о смене участка необходимо согласовывать с банком и сторонами сделки.
Вам можно и нужно бороться за возврат денег, так как ключевые акты еще не подписаны, а средства находятся под защитой банка. Ваша главная удача в этой тяжелой ситуации — деньги находятся на эскроу-счете и не переданы застройщику, а акты приема-передачи не подписаны. Это дает вам сильнейший рычаг давления.
