Ипотека на купленное жилье?

Добрый день. Заложить уже принадлежащий вам дом теоретически возможно, но получить под его залог кредит, который подойдет для погашения за счет этих выплат, — не то же самое. В вашей ситуации есть два отдельных вопроса: соответствует ли кредит условиям поддержки и допустит ли орган опеки залог детских долей.

1. Подойдет ли новый кредит для федеральной выплаты 450 000 рублей

Федеральная выплата предусмотрена Федеральным законом от 03.07.2019 № 157-ФЗ; порядок ее предоставления установлен постановлением Правительства РФ от 07.09.2019 № 1170. Она направляется на погашение ипотечного жилищного кредита, соответствующего условиям программы, а не любого кредита, обеспеченного недвижимостью.

Поэтому важно различать:

- Кредит на приобретение жилья или его допустимое рефинансирование. Такой кредит может соответствовать условиям программы.
- Кредит под залог уже имеющегося дома на любые цели или для погашения обычного потребительского кредита. Сам по себе залог дома не делает его подходящим для выплаты.

Если вы брали обычный нецелевой потребительский кредит, то схема «заложить купленный дом, новым кредитом закрыть старый и получить 450 000 рублей» по общему правилу не подходит. То, что деньги фактически потрачены на покупку дома, само по себе недостаточно.

Если же в первоначальном кредитном договоре прямо предусмотрена покупка именно этого дома, нужна отдельная проверка договора и условий возможного рефинансирования. Здесь нельзя сделать точный вывод только по названию кредита: имеют значение его цель, обеспечение и документы о покупке. Рассчитывать на выплату до такой проверки не стоит.

По действующим условиям федеральной программы рождение четвертого ребенка может давать право на поддержку, если он родился в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года и соблюдены остальные требования, включая требования к гражданству. Кредитный договор должен быть заключен до 1 июля 2031 года. Если федеральная поддержка уже была использована в связи с рождением третьего ребенка, рождение четвертого не дает права получить ее повторно. Размер выплаты — не более 450 000 рублей и не больше суммы обязательств, которые допускается погасить по программе.

2. Что меняет наличие детских долей

Передача детских долей в залог требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Это следует из статьи 37 ГК РФ, статьи 60 СК РФ и статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Опека оценивает, соответствует ли сделка интересам детей. Залог их жилья ради погашения кредита родителей может вызвать обоснованные возражения: при невозврате нового кредита дом окажется под риском взыскания. Наличие детей и статус единственного жилья сами по себе не защищают заложенный дом от взыскания по ипотечному долгу.

Кроме того, банк может отказаться принимать дом с детскими долями в залог даже при наличии разрешения опеки. Разрешение опеки не обязывает банк выдавать кредит.

Залог только ваших долей и доли мужа также не решает основной вопрос: банк должен согласиться на такое обеспечение, а сам кредит все равно должен отвечать условиям выплаты.

3. Что с региональными 550 000 рублей

Без указания региона нельзя подтвердить ни право на эту выплату, ни возможность использовать ее по предложенной схеме. Региональная мера может иметь собственные требования к дате рождения ребенка, сроку проживания, назначению кредита и приобретенному жилью.

Нужно отдельно проверить:

- распространяется ли она на вашу семью;
- допускает ли погашение рефинансированного кредита;
- допускает ли кредит под залог уже принадлежащего жилья;
- можно ли сочетать ее с федеральными 450 000 рублей;
- каков срок обращения.

Федеральная выплата не гарантирует предоставления региональной, и наоборот.

4. Как действовать сейчас

1. Проверьте первоначальный кредитный договор: какая цель кредита в нем указана, есть ли обеспечение, упоминается ли покупка дома. Подготовьте также договор купли-продажи и выписку ЕГРН с долями собственников.
2. До оформления нового кредита обратитесь в банк и ДОМ.РФ, который участвует в реализации федеральной программы. Опишите именно вашу ситуацию и запросите оценку допустимости рефинансирования исходного кредита. Обещания «под залог дома выплату точно одобрят» без проверки документов недостаточно.
3. Уточните условия региональной выплаты в органе, который ее предоставляет: это можно узнать через региональную соцзащиту или МФЦ. Попросите ссылку на действующий региональный нормативный акт.
4. Только если подходящий кредитный вариант действительно найден, уточняйте у банка требования к детским долям и обращайтесь за разрешением опеки. Не заключайте новый кредит лишь в расчете на будущие выплаты: их отказ не освободит вас от платежей банку.

Итог: при обычном потребительском кредите предложенная схема, как правило, не позволит получить федеральные 450 000 рублей, а детские доли дополнительно осложняют залог дома. Для более точного вывода нужны регион, дата рождения четвертого ребенка, условия первоначального кредита и сведения о том, получали ли вы ранее федеральную выплату.

Для точной оценки документов стоит обратиться к юристу.