Как собственнику выписать людей из своей квартиры?

Коротко: если квартира действительно подарена тёте и право собственности зарегистрировано за ней, она вправе распоряжаться ею и продавать. Но регистрация брата и его сожительницы сама по себе не прекращается автоматически. Если добровольно сняться с регистрационного учёта они не хотят или не выходят на связь, тётя может обратиться в суд с требованием признать их утратившими право пользования квартирой. После вступления решения в силу их можно снять с регистрационного учёта.

Что важно установить

Регистрация по месту жительства — это не право собственности. Однако суду нужно выяснить, на каком основании брат и сожительница получили право жить в квартире и не сохранилось ли оно после дарения.

Если брат проживал там с согласия собственника, а затем добровольно выехал и не пользуется квартирой, это может быть основанием признать его утратившим право пользования. Суд будет оценивать, был ли выезд постоянным, забрал ли он вещи, платит ли за жильё, пытался ли вернуться и не препятствовала ли ему тётя.

Положение сожительницы зависит от обстоятельств. Если она не собственник и не член семьи тёти, а проживала как лицо, допущенное братом, её право пользования обычно связано с правом брата. Но суду нужно подтвердить, что у неё нет самостоятельного основания жить в квартире — например, соглашения с тётей или права, возникшего до перехода квартиры в собственность тёти.

Применимые нормы и нюансы

По статье 209 ГК РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Статьи 30 и 31 ЖК РФ регулируют права собственника и членов его семьи на пользование жилым помещением. В частности, бывший член семьи собственника, как правило, утрачивает право пользования, если иное не установлено соглашением или судом.

Если брат или сожительница имели равное право пользования квартирой на момент её приватизации либо право, сохранённое законом, результат может быть иным. Поэтому важно выяснить, как квартира первоначально стала собственностью брата и кто был в ней зарегистрирован и имел право пользования до дарения. Сам факт дарения не всегда прекращает ранее возникшие права третьих лиц.

То, что брат пенсионер, само по себе не запрещает признать его утратившим право пользования и не даёт автоматического права оставаться в квартире. Но суд может учитывать конкретные обстоятельства, в том числе наличие другого жилья, состояние здоровья и причины выезда. Отсутствие у него другого жилья не означает автоматически, что иск будет отклонён. Для сожительницы также важны её фактические права и обстоятельства проживания.

Как действовать

1. Проверить документы: выписку из ЕГРН, договор дарения, документы о том, как брат приобрёл квартиру, сведения о зарегистрированных лицах и основаниях их регистрации. Особенно важно проверить, не было ли приватизации и лиц, отказавшихся от участия в ней.
2. Направить брату и сожительнице письменное требование освободить квартиру и сняться с регистрационного учёта. Отправить по адресу квартиры и по известным адресам заказным письмом с описью вложения. Это не всегда обязательное условие иска, но поможет подтвердить позицию тёти.
3. Подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Обычно заявляют требования о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и о снятии их с регистрационного учёта. Ответчиками указывают брата и сожительницу; подразделение по вопросам миграции МВД обычно привлекают как третье лицо.
4. Собрать доказательства: документы о собственности, сведения о регистрации, подтверждения выезда брата, отсутствия его вещей и участия в расходах, показания свидетелей, переписку и копии направленных требований. По сожительнице отдельно подтвердить, что она не является собственником и не имеет самостоятельного права проживания.
5. После вступления решения в законную силу обратиться с ним в подразделение по вопросам миграции МВД для снятия ответчиков с регистрационного учёта.

Если тётя хочет продать квартиру до окончания спора, продажа сама по себе не гарантирует снятия зарегистрированных лиц с учёта. Наличие жильцов с неурегулированным правом пользования может затруднить сделку, поэтому обычно разумно сначала разрешить вопрос через суд. Самовольно менять замки, выносить вещи или отключать коммунальные услуги не следует.

Точный прогноз зависит прежде всего от истории приобретения квартиры братом, наличия приватизации и документов или соглашений, на основании которых брат и сожительница были зарегистрированы. Для оценки этих документов стоит обратиться к юристу.