Что приводит к многолетним судебным тяжбам, налоговым проверкам и варианту остаться и без жилья и без денег?
Сиюминутная иллюзорная выгода.
Практика занижения цены в договорах купли-продажи недвижимости – риск остаться без жилья и без денег в случае признания сделки недействительной, автоматическая утрата статуса добросовестного приобретателя перед судом и бремя повышенных налогов для такого покупателя. Продавец тоже рискует доначислением налогов, крупным штрафом, уголовным преследованием и шансом не получить скрытую часть суммы от недобросовестного покупателя. Вот как это происходит.
Думаете формальность: продавец просит указать в договоре заниженную сумму, чтобы ему не платить налог на доходы при владении объектом менее пяти лет, а на оставшуюся разницу предлагает оформить расписку за “неотделимые улучшения/ремонт”. Реже занижение инициирует покупатель, пытаясь скрыть свои доходы от финмониторинга и избежать декларирования крупных трат.
Риски:
- Такой договор могут оспорить родственники продавца, наследники, обманутый супруг и конкурсный управляющий в рамках банкротства – тогда покупатель обязан будет вернуть недвижимость в конкурсную массу или законному владельцу, а продавец обязан вернуть покупателю уплаченную сумму, зафиксированную в только договоре купли-продажи. Получить обратно вторую часть денег, переданную на “ремонт” или наличными, будет практически невозможно.
- Если цена сделки сильно отклоняется от среднерыночной, то покупатель обязан был усомниться в чистоте сделки и не признается судом добросовестным приобретателем – тут ничто не сможет помешать истребованию судом квартиры обратно к продавцу.
- Покупатель, согласившийся на заниженную цену, уменьшает размер своего имущественного налогового вычета при покупке этого жилья, поскольку государство возвращает 13% только от официальной суммы договор, подтвержденной платежными документами.
- Если покупатель захочет продать этот объект до истечения 5 лет, ему придется заплатить налог на доходы физических лиц с разницы между новой ценой продажи и предыдущей заниженной. Налоговая выгода, которую получил продавец, бумерангом возвращается покупателю в виде налога при новой продаже.
- Обнаружив занижение, налоговая сделает доначисление налога, пени за каждый день и штраф по статье 122 НК РФ 40% от неуплаченной суммы (расписки продавца на разницу стоимости – будет прямое доказательство умысла на совершение налогового правонарушения).
- Закон о банкротстве позволяет финуправляющему оспаривать подозрительные сделки гражданина, совершенные в течение 3 лет до дела о банкротстве. Если имущество продано по цене ниже рыночной, сделка признается совершенной с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, а квартира подлежит изъятию обратно в конкурсную массу, и покупатель встает в реестр кредиторов третьей очереди с маленькими шансами вернуть даже «официальную» сумму. На покупателя возлагается бремя доказывания своей финансовой состоятельности на дату сделки: раскрыть источники происхождения денежных средств, предоставить банковские выписки, подтверждающие снятие наличных непосредственно накануне передачи или доказать экономическую целесообразность хранения крупной суммой под матрасом. Если не убедительно подтверждать наличие накоплений, то суд признает сделку безденежной, изымет объект недвижимости в конкурсную массу, а покупателя лишит даже права встать в реестр требований кредиторов для возврата своих средств.
- Если продавец в течение следующих 3 лет оказывается в процедуре банкротства, либо сделка оспаривается третьими лицами – суд полномочен вынести частное определение в порядке ст.226 ГПК РФ и направить материал в налоговую и прокуратуру для проверки.
Вместо рискованной экономии для продавца, лучшим решением для покупателя будет пойти на доплату в цене сделки на сумму от 4% до 13% продавцу и указать действительную стоимость объекта недвижимости в договоре, чтобы продавец спокойно оплатил подоходный налог. Как и во всей экономной экономии – расходы на налоги нужно просто честно заложить в цену товара)).
