Оспаривание договора дарения?

Если договор дарения недвижимости действительно подписан обеими сторонами 27 декабря 2024 года, нотариальное удостоверение по новым правилам не требовалось. Отметка МФЦ о создании электронного образа 22 января 2025 года сама по себе этого вывода не меняет. Однако необходимо проверить, не требовался ли нотариус для вашей сделки уже по прежним правилам.

Когда начали действовать изменения

Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ изменён пункт 3 статьи 574 ГК РФ: договоры дарения недвижимости между гражданами подлежат нотариальному удостоверению.

Закон вступил в силу 13 января 2025 года. Таким образом, 13 декабря 2024 года — это дата закона, а не дата начала действия нового требования.

По общему правилу статьи 4 ГК РФ закон не имеет обратной силы. Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, новые обязательные правила не распространяются на ранее заключённые договоры, если закон прямо не предусматривает обратного. Закон № 459-ФЗ такого положения не содержит.

Почему отметка МФЦ не определяет форму договора

Нужно различать три даты:

- заключение договора — для обычного договора дарения недвижимости в письменной форме это, как правило, дата его подписания обеими сторонами;
- создание электронного образа документа и подача заявления через МФЦ;
- государственная регистрация перехода права собственности в ЕГРН.

Для договоров дарения недвижимости, заключаемых с 1 марта 2013 года, регистрируется переход права собственности, а не сам договор — это следует из части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ. Право собственности у одаряемого возникает после регистрации, но это не означает, что договор заключён только в день регистрации.

Поэтому сканирование договора или обращение в МФЦ после 13 января 2025 года не превращает ранее заключённый договор в сделку, которую необходимо удостоверять по новым правилам.

Когда нотариус всё же мог быть необходим

Вывод зависит от следующих обстоятельств:

1. Что подарено. Если отчуждалась доля в праве общей собственности на недвижимость, нотариальное удостоверение могло требоваться и до 13 января 2025 года — по части 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ. В этой норме есть исключения, в частности для отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
2. Когда договор фактически подписан. Дата «27.12.2024» в тексте должна соответствовать действительности. Если одна из сторон подписала договор лишь после вступления изменений в силу, одной указанной в договоре даты недостаточно для применения прежних правил.
3. Кто является сторонами. Для отдельных сделок действуют специальные требования и ограничения, например при распоряжении недвижимостью на условиях опеки.

Что делать

Если регистрация ещё рассматривается, переоформлять договор у нотариуса только из-за отметки МФЦ не нужно. Сохраните оригинал договора и документы о подаче заявления.

Если Росреестр приостановил регистрацию из-за отсутствия нотариального удостоверения, получите уведомление и проверьте точное основание. Когда единственная причина — подача документов после 13 января 2025 года, можно представить письменные пояснения со ссылками на дату заключения договора, статьи 4 и 422 ГК РФ и Закон № 459-ФЗ. Дальнейшие действия зависят от содержания уведомления и указанного в нём срока устранения причин приостановления.

Итог: отметка от 22.01.2025 не доказывает, что договор заключён в этот день, и сама по себе не создаёт обязанности нотариального удостоверения.

Для точной оценки договора и возможного уведомления Росреестра стоит обратиться к юристу.