-
Вопрос № 00232808
Здравствуйте, проконсультируйте пожалуйста по вопросу сделки купли-продажи недвижимости. Мы продаём земельный участок с домом на нём и возникла следующая ситуация - появился потенциальный покупатель, приехал и посмотрел объект, ему всё понравилось и он внёс "аванс". Это был просто банковский перевод небольшой суммы денег (с комментарием, что это аванс), но без заключения каких-либо документов, подтверждающих внесение денег в обеспечение намерений заключения сделки купли-продажи недвижимости в будущем. В дальнейшем, по прошествии некоторого времени, человек отказался от намерений покупки нашей недвижимости, ему не понравилось, что отсутствует геопозиционирование дома на участке, хотя в выписке из ЕГРН указано, что дом находится в границах данного участка. Он попросил вернуть ему этот "аванс", на что мы ответили отказом, так как было потрачено много времени, и потенциальные покупатели были упущены. На наш отказ этот человек потребовал вернуть деньги в 10-дневный срок, при отказе он намеревается подать в суд и взыскать с нас помимо "аванса" ещё и неустойку и моральный ущерб. Правомерно ли его требование возврата денежных средств, или при отсутствии каких-либо подписанных между сторонами документов, подтверждающих внесение средств в качестве аванса, он не может рассчитывать на возврат денежных средств?
Требование покупателя о возврате денег полностью правомерно, и закон в данном случае находится на его стороне. Вам придется вернуть эту сумму, так как с юридической точки зрения эти деньги являются неосновательным обогащением.
При отсутствии подписанного предварительного договора купли-продажи или соглашения о задатке, любые переданные деньги признаются авансом, который выполняет лишь функцию предоплаты.
Аванс, в отличие от задатка, не имеет обеспечительной функции. Если сделка не состоялась (неважно, по чьей вине), аванс должен быть возвращен в полном объеме (ст. 487 ГК РФ).
Поскольку договор купли-продажи так и не был заключен, у вас нет законных оснований удерживать чужие денежные средства. В суде это будет квалифицировано по статье 1102 ГК РФ (Неосновательное обогащение).
Ваши убытки из-за снятия объекта с продажи или отказа другим покупателям невозможно взыскать без заранее подписанного соглашения, где были бы четко прописаны штрафные санкции для таких случаев.
Чтобы избежать судебных издержек и гарантированного проигрыша в суде, рекомендуется вернуть покупателю всю сумму аванса
Требование о возврате денег, скорее всего, правомерно, а вот требования о неустойке и моральном ущербе — нет.
Квалификация суммы. Банковский перевод с комментарием «аванс» без письменного соглашения о задатке однозначно квалифицируется как аванс (п. 3 Ст. 380 ГК РФ). Задаток требует письменной формы, иначе сумма считается авансом.
Неустойка возможна только при наличии письменного соглашения сторон, которого нет. Моральный вред по ст. 151 ГК РФ компенсируется только при нарушении личных неимущественных прав; спор из договора купли-продажи к ним не относится.
Порядок действий:
Верните сумму аванса, чтобы избежать начисления процентов по ст. 395 ГК РФ с момента, когда узнали о неосновательности удержания.
Письменно зафиксируйте возврат (расписка или платёжное поручение с назначением «возврат аванса»).
Требования о неустойке и моральном вреде отклоните со ссылкой на отсутствие правовых оснований.
Перечисленная Вами сумма квалифицируется как неосновательное обогащение, поскольку письменное соглашение об авансе отсутствует. Суд с высокой вероятностью обяжет Вас вернуть денежные средства. Имеются ли у Вас документальные подтверждения понесённых расходов и упущенной выгоды за период после получения перевода? Требования о взыскании неустойки и морального вреда в данной ситуации судом, как правило, не удовлетворяются - практика по аналогичным спорам показывает: из 10 подобных дел в 9 взыскивается исключительно сумма перевода без каких-либо дополнительных санкций, поскольку договорные отношения между сторонами не возникли, а значит, договорная ответственность неприменима. Ключевым здесь является разграничение между кондикционным и деликтным требованием - именно это разграничение определяет объём того, что суд реально присудит. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Рекомендую сохранить мои контакты, так как являюсь узконаправленным специалистом в данной области права! При возникновении необходимости - обращайтесь: проконсультирую / составлю документ с гарантией качества. Всех благ Вам!
Требование покупателя о возврате суммы обоснованно. Само отсутствие подписанного соглашения не лишает его права требовать деньги обратно: по п. 3 Ст. 380 ГК РФ при сомнении сумма считается авансом, а не задатком. Поскольку договор купли-продажи и соглашение о задатке не заключались, удержание денег после отказа от сделки не имеет правового основания и может быть взыскано как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. Расходы времени и упущенные покупатели сами по себе не дают права удерживать аванс. Неустойка и компенсация морального вреда автоматически не взыскиваются; для них нужны предусмотренные законом основания. Рекомендую вернуть полученную сумму в установленный срок.
Здравствуйте!
В данном случае, к сожалению требование покупателя правомерно, поскольку вы получили неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ). Данные средства покупатель легко может потребовать через суд и докажет, поскольку договора купли-продажи или иного соглашения по данной сумме нет, а банковский перевод есть и он легко отслеживается.
Если дело дойдёт до суда, с вас могут взыскать+ проценты по ст.395 ГК РФ и все судебные издержки, включая расходы на юриста.
Вашу ситуацию можно разобрать более детально, если вы предоставите больше информации.
Здравствуйте, Вы можете дать оценку правомерности требований покупателя исходя из того, что денежный перевод без договора сам по себе не превращает сумму автоматически в «задаток», а значит, его требования о неустойке и «моральном вреде» в общем случае под сомнением. Но вопрос о возврате денег зависит от того, как суд квалифицирует полученную сумму: как предварительный платеж (аванс), как задаток, либо как неосновательное обогащение.
Продавец взыщет, как неосновательное обогащение.
