-
Вопрос № 00231788
Здравствуйте! На территории двора, относящегося к нашему многоквартирном у дому более 10-ти лет назад предпринимателем был установлен торговый павильон на правах аренды, о чём был составлен договор, по которому предприниматель обязывался оплачивать расходы по содержанию двора и дома непосредственным исполнителям работ ( покос травы, опрессовка системы отопления и т.д) на сумму 5000р в месяц сроком на 10 лет. Договор был составлен с явными нарушениями, такими как отсутствие подписей некоторых жильцов, проще говоря Филькина грамота, а не договор, зарегистрирован тоже нигде не был. Исполнялся тоже он абы как, постоянно затягивалась оплата, говорилось, что денег нет и всё. За 10 лет, прошедших с момента заключения договора, сменились почти все собственники и нами был составлен новый договор, на сумму 8000 рублей и с условиями соблюдения, сроком на 1 год, арендатор забрал его для ознакомления и подписания, после чего затянул этот процесс, а когда срок действия старого договора закончился, явился и заявил, что подписывать он ничего не будет, а старый договор поолонгируется, как это было в нем оговорено. Что нам как жильцам дома делать в этой ситуации и можем ли мы как жильцы дома расторгнуть этот договор?
Первое, что нужно выяснить, — сформирован ли и поставлен ли на кадастровый учёт земельный участок под вашим домом как придомовая территория, отнесённая к общему имуществу собственников, ст. 36 ЖК РФ, п. 4 Ст. 244 ГК РФ. Если участок сформирован и внесён в реестр как общее имущество МКД, распоряжаться им, включая сдачу в аренду третьим лицам, вправе только собственники помещений по решению общего собрания, принятому не менее чем 2/3 голосов от общего числа, ст. 44 Ч. 2 П. 3, Ст. 46 ЖК РФ. Если участок формально не сформирован, землёй распоряжается муниципалитет, и тогда правильный адресат претензии — не только предприниматель, но и администрация, которой, возможно, о таком самовольном использовании муниципальной земли вообще ничего не известно.
Второе, ключевое: даже если участок относится к общему имуществу, ваш собственный рассказ о договоре, отсутствие подписей части собственников, отсутствие надлежащего оформления протоколом общего собрания, отсутствие регистрации, — прямо указывает, что документ не был решением общего собрания в установленном законом порядке. Договор, заключённый в обход процедуры ст. 44-46 ЖК РФ, без надлежащего кворума и протокола общего собрания, юридически не может считаться волеизъявлением собственников как единого целого — такая сделка ничтожна, ст. 168 ГК РФ, как совершённая с нарушением требований закона о порядке распоряжения общим имуществом, либо в принципе не влечёт правовых последствий для тех собственников, кто её не одобрял, ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия. Из этого следует принципиальный вывод: если договор изначально ничтожен, условие о его автоматической пролонгации ничтожно вместе с ним — пролонгировать нечего, поскольку никакого действительного договора никогда не существовало, а был лишь документ, оформленный с нарушениями.
Что делать практически:
Созовите надлежащее общее собрание собственников, с соблюдением процедуры уведомления, кворума и оформления протокола, ст. 45-48 ЖК РФ. В повестку внесите два вопроса: признание использования придомовой территории предпринимателем без надлежащего решения общего собрания незаконным, и решение о дальнейшей судьбе павильона — либо демонтаж и освобождение территории, либо заключение нового договора на условиях, одобренных собранием.
По итогам собрания направьте предпринимателю письменную претензию с требованием освободить территорию в связи с отсутствием законных оснований для использования общего имущества, приложив протокол собрания. Ссылка с его стороны на пролонгацию старого договора юридической силы не имеет ввиду его изначальной ничтожности.
При отказе освободить территорию добровольно — иск в суд об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, негаторный иск, ст. 304 ГК РФ, с требованием демонтажа павильона, а также отдельное требование о взыскании неосновательного обогащения за фактическое использование общего имущества без надлежащей платы, ст. 1102 ГК РФ, по рыночной ставке арендной платы, а не по символическим 5000-8000 рублей, но здесь применяется исковая давность 3 года, ст. 196 ГК РФ, то есть взыскать удастся только за последние 3 года, а не за весь десятилетний период.
Подготовим протокол общего собрания и текст претензии предпринимателю — на консультации.
Можно ли подать заявление в прокуратуру с просьбой выяснить законно ли вообще этот павильон находится на территории МКД?
Направьте запрос сразу в администрацию муниципального образования, отдел земельного контроля или архитектуры, и в Госжилинспекцию по факту нарушения прав на общее имущество МКД, прокуратуру подключайте параллельно или при их бездействии.
Подготовим текст обоих заявлений — на консультации.
Можно ли подать заявление в прокуратуру с просьбой выяснить законно ли вообще этот павильон находится на территории МКД?
Двор многоквартирного дома — это общее долевое имущество всех собственников (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Распоряжаться им (сдавать в аренду) можно только по решению общего собрания собственников (ОСС), причем за это должно проголосовать не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников в доме (ст. 44, 46 ЖК РФ).
Если 10 лет назад договор подписывали просто «некоторые жильцы» без проведения официального общего собрания и оформления протокола, этот договор изначально был ничтожным (не имеющим юридической силы с момента подписания). Жильцы не имеют права единолично подписывать такие документы от имени всего дома.
Срок действия старого договора (10 лет) истек. Ссылка на «автоматическую пролонгацию» в ничтожном или прекратившем действие договоре юридически несостоятельна, так как вы (новые собственники) выразили явный отказ от старых условий, предложив новый договор.
Создано ли у вас в доме ТСЖ/ЖСК или домом управляет Управляющая компания (УК)?
Непосредственное управление. Можем ли мы написать заявление в прокуратуру с просьбой проверить законность размещения этого павильона на территории нашего МКД?
Договор, заключённый без надлежащего оформления и без решения общего собрания собственников, является юридически ничтожным. Условие о пролонгации в ничтожном договоре правовой силы не имеет. Собственникам необходимо провести общее собрание, принять решение об отказе от договора и направить арендатору письменное уведомление о прекращении права пользования земельным участком. Арендатор, применяя тактику затягивания с подписанием нового договора и ссылаясь на пролонгацию ничтожного соглашения, рассчитывает на то, что собственники не смогут правильно квалифицировать сделку и не оспорят её в судебном порядке. Без зафиксированной позиции собрания и грамотно составленного уведомления исход спора будет предрешён в пользу арендатора. Каким органом управления представлен Ваш многоквартирный дом - управляющей компанией, ТСЖ или непосредственным управлением? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Рекомендую сохранить мои контакты, так как являюсь узконаправленным специалистом в данной области права! При возникновении необходимости - обращайтесь: проконсультирую / составлю документ с гарантией качества. Всех благ Вам!
Непосредственное управление
При непосредственном управлении многоквартирным домом все ключевые решения принимаются непосредственно на общем собрании собственников помещений. Это упрощает Вашу ситуацию: не нужно согласовывать действия через управляющую компанию или правление ТСЖ.
В ходе платной консультации я выявлю все скрытые нюансы, ознакомлю Вас с ними, распишу дальнейший план действий и отвечу на все Ваши вопросы! За консультацию / составленный документ даю гарантию качества, так как являюсь узконаправленным специалистом в данной области права! При составлении документов - консультация бесплатная (мои контакты в профиле)!
Если павильон размещен на земельном участке, относящемся к общему имуществу МКД, распоряжаться им вправе собственники через общее собрание (ст. 36, 44 ЖК РФ). Само отсутствие подписей всех жильцов не делает договор автоматически недействительным, но необходимо проверить, было ли вообще решение общего собрания о передаче участка в пользование. По окончании срока договор может возобновиться на неопределенный срок только при продолжении пользования и отсутствии возражений собственников (ст. 621 ГК РФ). Поэтому проведите ОСС, примите решение о прекращении использования участка павильоном, направьте арендатору письменное возражение и требование освободить участок; при отказе вопрос решается в суде. Если договор стал бессрочным, от него можно отказаться, предупредив за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ)
