-
Вопрос № 00231200
Здравствуйте, в 2025 году у мужа был аннулирован паспорт России, и поставлен запрет на въезд на территорию РФ, осталась недвижимость, автомобиль , есть ипотека, которую вовремя оплачиваем. Супруг оформил на меня генеральную доверенность по паспорту второго гражданства, доверенность заверена нотариусом в России . Скажите пожалуйста, какие сложности могут возникнуть при продаже квартиры, достаточно ли доверенности ?
В вашей ситуации продать квартиру только по имеющейся доверенности, скорее всего, не получится, либо вы столкнетесь с серьезными юридическими и практическими препятствиями. Несмотря на то, что доверенность заверена российским нотариусом, аннулирование паспорта РФ и статус иностранного гражданина у вашего мужа в корне меняют процедуру сделки.
Если доверенность была оформлена вашим мужем после того, как его российский паспорт аннулировали, но при этом он использовал паспорт другого государства — сам документ действителен.
Однако, если в ЕГРН (Росреестре) собственником квартиры до сих пор значится гражданин России с прежними (ныне аннулированными) паспортными данными, возникнет юридическое несоответствие. Для Росреестра гражданин РФ (собственник) и иностранный гражданин (доверитель) — это юридически разные лица, даже если у них совпадают имя и дата рождения.
Сначала необходимо актуализировать данные собственника в Росреестре — подать заявление о смене паспортных данных и гражданства правообладателя на основании документов о лишении/аннулировании паспорта РФ и нового иностранного паспорта (с нотариальным переводом).
Поскольку квартира находится в залоге у банка, вы в принципе не имеете права продавать ее без официального согласия залогодержателя (банка).
Узнав, что титульный заемщик (или созаемщик) лишился гражданства РФ и получил запрет на въезд, банк может отнестись к сделке с повышенным вниманием.
Обычно в таких ситуациях банк требует либо полного досрочного погашения ипотеки в процессе сделки (через зачисление денег покупателя на специальный счет/ячейку), либо переоформления кредита.
Квартира оформлена только на мужа или в совместную собственность с вами?
Кроме ипотечной квартиры, есть еще квартира не обремененная банком, в собственности более 25 лет, можно ли оформить дарственную на эту недвижимость?
Да, нотариальной доверенности может быть достаточно, но важно, чтобы в ней прямо были указаны полномочия на продажу именно этой квартиры, подписание договора, подачу документов на регистрацию и получение денежных средств. Для распоряжения недвижимостью доверенность должна быть нотариальной (п. 1 Ст. 185.1 ГК РФ). Сам факт аннулирования российского паспорта мужа и наличие второго гражданства не прекращает право собственности на квартиру, однако при продаже нотариус и Росреестр будут проверять личность и полномочия доверителя. Если квартира находится в ипотеке, потребуется также согласие банка на продажу и погашение/переоформление ипотечного обременения. Рекомендую до поиска покупателя показать доверенность нотариусу, который будет оформлять сделку, чтобы заранее проверить ее содержание.
Согласия бывшего мужа на покупку квартиры с использованием материнского капитала не требуется, и долю в этой квартире он не получит.
Это ваше личное право как владелицы сертификата (ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ), и оно не зависит от статуса брака. Материнский капитал — это целевая мера поддержки, а не совместно нажитое имущество.
Поскольку на момент покупки вы в браке не состоите, требование закона об оформлении жилья в общую собственность родителей и детей на него не распространяется. Квартира оформляется только на вас и ваших детей — бывший муж в число собственников не включается.
Генеральная доверенность может быть достаточной, если она действующая и содержит полномочия на продажу недвижимости. Перед сделкой нотариус и Росреестр проверят документы, возможны дополнительные сложности из-за статуса мужа.
Здравствуйте, какой вариант наиболее оптимальный в этой ситуации? Можно ли оформить дарственную на жену, обратившись в нотариусу по месту нахождения, будет ли эта дарственная законной на территории РФ?
Дарение возможно, если муж лично оформит договор и сможет выразить свою волю. Но из-за ограничений на въезд и статуса документов могут возникнуть сложности с подписанием и удостоверением сделки.Оптимально сначала уточнить у нотариуса возможность оформления дарения по доверенности (если такие полномочия предусмотрены) либо решить вопрос с личным участием мужа. Договор должен пройти государственную регистрацию.
Пожалуйста, буду рада вашему отзыву в моем профиле Harant!
