Приобретение квартиры с зарегистрированными несовершеннолетними детьми?

Добрый день! Покупать такую квартиру юридически возможно, поскольку сама регистрация несовершеннолетних не делает их собственниками и не запрещает продажу. Однако я бы не рекомендовала проводить сделку до снятия детей с регистрационного учета либо до полной проверки основания возникновения у них права пользования квартирой. По общему правилу при переходе права собственности право пользования квартирой членами семьи прежнего собственника прекращается (п. 2 Ст. 292 ГК РФ).

Основной риск покупателя — если добровольно детей не снимут с учета, делать это придется через суд, заявляя требование о признании их прекратившими право пользования квартирой. Сам факт несовершеннолетия не препятствует такому требованию, но необходимо выяснить, нет ли у детей самостоятельного сохраняющегося права на квартиру. Особое внимание следует обратить на историю приватизации: если квартира приватизирована и дети на момент приватизации имели право пользования, их невключение в число собственников требует отдельной проверки. Для лиц, имевших равное право пользования при приватизации, законом предусмотрены специальные гарантии.

Обязательно следует проверить и использование материнского капитала. Если квартира приобреталась с его использованием, но доли детям не были оформлены, это существенный риск для покупателя: закон требует оформления такого жилья в общую собственность родителей и детей.

Наиболее безопасный вариант — установить в качестве условия сделки снятие обоих детей с регистрационного учета до передачи денег и регистрации перехода права. При изменении места жительства снятие возможно добровольно; за ребенка до 14 лет заявление подает законный представитель, а достигший 14 лет участвует в регистрационных действиях самостоятельно в установленном порядке.

До покупки я бы проверила выписку ЕГРН, документ, на основании которого продавец приобрела квартиру, архивные сведения о зарегистрированных лицах, историю приватизации и использование материнского капитала. Кроме того, поскольку собственник находится за границей, необходимо отдельно проверить действительность и объем доверенности на мать. Покупать квартиру с условием «после сделки сами выпишете детей через суд» для покупателя существенно рискованнее.

Покупка квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, а собственник находится за границей и действует через представителя по доверенности — это высокорискованная сделка.

Покупать такую квартиру в текущем состоянии (вместе с прописанными детьми) категорически не рекомендуется.

Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, собственник обязан был выделить доли детям. Если этого не сделали, то продажа квартиры нарушает закон. Органы опеки, Социальный фонд или сами дети (по достижении 18 лет) могут оспорить сделку в суде. Квартиру у вас заберут, а вот вернуть деньги назад будет крайне сложно, особенно учитывая, что продавец живет за рубежом.

По закону несовершеннолетние дети должны быть зарегистрированы по месту жительства одного из родителей. Если у матери нет другого жилья в РФ (или она не состоит на учете по новому месту жительства за границей), выписать детей будет невероятно сложно даже через суд. Суды неохотно выписывают несовершеннолетних, если они остаются без регистрации.

Мать детей (или бабушка по доверенности, если в ней прямо прописано право представлять интересы детей в органах МВД/МФЦ) должна подать заявление о снятии детей с регистрационного учета.

Поскольку детям 13 и 14 лет, подросток 14 лет подает заявление сам (со своим паспортом) с согласия родителя. За 13-летнего ребенка заявление подает законный представитель.

Известно ли, использовался ли материнский капитал при покупке этой недвижимости?

Для снятия детей с регистрации не требуется разрешение органов опеки, так как они не являются собственниками (ст. 292 ГК РФ). Исключение — дети под опекой или без попечения родителей. Выписка производится по заявлению законных представителей в МВД.

Что делать:

До подписания договора проверьте, есть ли у продавца и детей другое жильё для прописки.

Включите в договор условие об обязательном снятии детей с регистрации в определённый срок (п. 2 Ст. 292 ГК РФ).

Не передавайте полную сумму до фактического снятия всех зарегистрированных лиц.

Запросите архивную справку формы № 9, чтобы исключить скрытые обременения (например, право пожизненного проживания).

Если продавец отказывается выписать детей до сделки — откажитесь от покупки.

Покупка квартиры с зарегистрированными несовершеннолетними детьми по доверенности — это сделка с повышенным уровнем риска. Главная проблема заключается в том, что в России практически невозможно выписать несовершеннолетних детей «в никуда», а наличие доверенности и нахождение собственника за рубежом существенно усложняют проверку чистоты сделки.