Покупательница из Волгограда заплатила за квартиру. Расчёт подтверждала расписка, договор удостоверил нотариус, переход права зарегистрировали. Когда бывшая собственница не съехала, покупательница подала иск о выселении. Прокурор в интересах продавца оспорил предварительный и основной договоры. Три инстанции поддержали покупательницу. Для вывода о состоянии продавца суды использовали заключение из уголовного дела.
В заключении был ответ о том, могла ли женщина понимать, какие противоправные действия совершают в отношении неё, воспринимать обстоятельства уголовного дела и давать о них показания. Но на два вопроса о её способности осознавать собственные действия при совершении сделок эксперты по существу не ответили: они отнесли их к экспертизе по гражданскому делу. Суд первой инстанции такую экспертизу не назначил и даже не обсудил её со сторонами.
28 сентября 2026 года Верховный Суд РФ отменил решения всех трёх инстанций и вернул дело в районный суд на новое рассмотрение (определение № 16-КГ26-23-К4). Сам Верховный Суд договоры недействительными не признал. Он указал, какой вопрос остался без ответа: в каком состоянии находилась бывшая собственница при подписании предварительного договора 9 июля и договора купли-продажи 15 июля 2024 года.
Если вы получили иск и в нём ссылаются на экспертизу, начните с полного заключения. Даже ответ эксперта, который на первый взгляд подтверждает вашу позицию, может относиться к другому вопросу.
Что проверить в заключении
По пункту 1 статьи 177 ГК РФ суд выясняет, мог ли продавец понимать значение своих действий или руководить ими в момент конкретной сделки. Если спор идёт о психическом расстройстве, для ответа нужны специальные знания. На это указывает и пункт 3 Тематического обзора ВС РФ № 12/2026 от 1 июля 2026 года. Справка о диагнозе, возраст продавца или постановление о признании его потерпевшим сами по себе этот вопрос не разрешают.
- Вопросы и ответы. Сопоставьте то, о чём экспертов спросили, с тем, на что они ответили. В волгоградском деле нужные вопросы были в перечне, но содержательного ответа на них не было. Ссылки на номер вопроса в заключении недостаточно.
- Даты. Проверьте, к какому моменту относится вывод. Состояние на день осмотра и состояние в день подписания договора могут различаться. Если оспаривают два договора, нужен вывод по каждой дате, даже если между ними прошло всего несколько дней.
- Материалы и обоснование. Посмотрите, какие документы получили эксперты и чем объяснили вывод. Если они пишут об ухудшении состояния, проверьте, на чём основана его привязка к дате сделки. Если в заключении не упомянут документ, который может изменить оценку, укажите какой и почему. Суд оценивает заключение вместе с остальными доказательствами.
Когда просить суд назначить экспертизу
Ознакомьтесь с иском и приложениями. Если в деле есть только выдержка из заключения или нужного документа из уголовного дела у вас нет, просите суд истребовать его. В ходатайстве по статье 57 ГПК РФ назовите документ, укажите, где он находится, что может подтвердить и почему вы не можете получить его сами.
Если по гражданскому делу экспертизу ещё не назначали, а вопрос о состоянии продавца в момент сделки остался открытым, заявите ходатайство по статье 79 ГПК РФ. Объясните, чего не выяснили, предложите вопросы и перечислите материалы для исследования. Например: «Позволяло ли состояние продавца на момент подписания договора от [дата] понимать значение своих действий или руководить ими?» Если договоров два, сформулируйте вопрос для каждого. Окончательный перечень вопросов определяет суд.
Если в гражданском деле уже есть заключение, суд может вызвать эксперта для пояснений. Когда заключение неполное или неясное, суд вправе назначить дополнительную экспертизу. Если есть сомнения в правильности или обоснованности вывода либо противоречия между заключениями нескольких экспертов, суд может поручить повторную экспертизу по тем же вопросам другому эксперту или другой комиссии. В ходатайстве покажите конкретный недостаток и объясните, почему он влияет на вывод (статьи 87 и 187 ГПК РФ).
Какие доказательства собрать покупателю
Восстановите ход сделки по датам. Сохраните полную переписку, проекты договоров, документы о передаче квартиры и подтверждение расчёта. Если продавец сам показывал квартиру, предлагал изменить цену или согласовывал сроки передачи, укажите, когда это происходило и чем подтверждается. Такие сведения помогают восстановить обстоятельства сделки и оценить заключение в совокупности с другими доказательствами.
Если истец дополнительно ссылается на существенное заблуждение или обман, ответьте на эти доводы отдельно. По статье 178 ГК РФ имеет значение, в чём именно состояло заблуждение. По статье 179 ГК РФ при обмане со стороны третьего лица — знал ли покупатель об обмане или должен был знать. Экспертиза состояния продавца сама по себе этих вопросов не решает.
Отдельно проверьте, чем подтверждается получение денег продавцом. Если расчёт шёл через аккредитив, нужны сведения об исполнении аккредитива, а не только об открытии. Даже если вы возражаете против иска, изложите позицию на случай его удовлетворения: какую сумму получил продавец и какие документы это подтверждают. По общему правилу статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки стороны возвращают полученное. Просите суд разрешить вопрос о возврате уплаченной суммы, если он применит последствия недействительности сделки. Получить решение о возврате денег и исполнить его — разные задачи.
Я бы начал с двух документов: полного заключения экспертов и договора, который оспаривают. Сверьте дату сделки с вопросами и ответами экспертов. Если вывод к этой дате не относится, укажите на это в письменных возражениях и предложите суду, как устранить пробел.
