-
Вопрос № 00224928
Хочу купить земельный участок с домом у вдельца1,но на не есть еще дом без земли владельца2 в аресте и не пригодный для проживания. Какие мои действия. Может ли владелиц1 продать мне участок с домом не предлагая его владельцу2 ? И смогу ли я в судебном порядке купить у владельца2 эту постройку или выгнать его с моей земли. Разъясните пожалуйста.
Добрый день! В такой ситуации покупать участок без проверки документов рискованно.
Если дом владельца №2 официально зарегистрирован в ЕГРН и расположен на земельном участке владельца №1, то у владельца №2 есть преимущественное право покупки этого земельного участка (п. 3 Ст. 35 ЗК РФ). Поэтому просто продать участок вам, не учитывая его преимущественное право, нельзя. В случае нарушения он может оспаривать последствия сделки и требовать перевода на себя прав покупателя.
Кроме того, после покупки участка вы не сможете автоматически «выгнать» владельца №2 или снести его дом. Смена собственника земли сама по себе не прекращает право собственника здания пользоваться землей, необходимой для этого здания (ст. 271 ГК РФ).
Принудительно выкупить его дом через суд тоже можно далеко не всегда. Такой вариант возможен только при наличии специальных оснований, в частности в ситуации прекращения права пользования землей и при условиях ст. 272 ГК РФ. Сам факт того, что дом непригоден для проживания, такого права вам автоматически не дает.
До передачи задатка нужно проверить выписки ЕГРН на участок и оба дома, основания возникновения прав владельца №2, границы объектов и содержание ареста. Если пришлете выписки ЕГРН без персональных данных, можно определить, насколько вообще безопасна такая покупка. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.
Владелец1 не может продать вам участок с домом без предложения владельцу2, так как у владельца2 есть преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором находится его дом (п. 3 Ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ). Это право осуществляется в порядке, установленном для продажи доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК РФ).
Снос дома владельца2 возможен только в исключительных случаях: если дом признан аварийным и опасным для жизни, либо если он является самовольной постройкой. Поскольку дом оформлен (находится в аресте, но зарегистрирован), он не является самовольной постройкой. Снос без согласия собственника или законного основания будет расценён как умышленное уничтожение чужого имущества.
Ваши действия:
Запросить у владельца1 выписку из ЕГРН на участок и дом владельца2, чтобы уточнить статус ареста и зарегистрированные права.
Предложить владельцу2 добровольно продать вам его дом (наиболее реалистичный путь).
Если владелец2 откажется, подать в суд иск об установлении платы за пользование земельным участком (арендной платы) или об устранении препятствий в пользовании.
До снятия ареста с дома владельца2 любую сделку с участком не заключать.
Здравствуйте. До сделки проверьте ЕГРН, арест, границы и зарегистрированное право владельца 2. По п. 3 Ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации он имеет преимущественное право покупки или аренды участка, поэтому его необходимо уведомить. Переход участка не прекращает право пользования землёй (п. 1 Ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации). Выселение возможно через суд после прекращения этого права; суд может определить выкуп или снос (ст. 272 ГК РФ).
Владелец 1 может продать вам свой дом и участок прямо сейчас, и он не обязан сначала предлагать покупку Владельцу 2. У Владельца 2 нет права преимущественного выкупа, так как его постройка не является долей в имуществе Владельца 1 — это отдельный (хоть и проблемный) объект.
Владелец-1 имеет право продать вам участок и свой дом без согласия Владельца-2. Однако выдать Владельца-2 с земли «просто так» не получится, а судиться за его дом придется долго.
Знаете ли вы, кто именно наложил арест (приставы за долги, банк по ипотеке или это судебный спор)?
