-
Вопрос № 00224039
Здравствуйте, приобретаем квартиру продавец утаил что в доле состоит еще один ребенок (все совершеннолетние) на основании доверенности мать хочет провести сделку (дети на сделке не присутствуют), могут ли дети позже оспорить сделку по причине их отсутствия на ней, отказывается узаконить перепланировку квартиры, кто должен узаконить договор купли продажи, имеет ли право риэлтор сам его составить если нет юридического образования, как лучше зафиксировать передачу денег?. При сделке риэлтор настаивает подписать договор и передать деньги сразу в банке
Добрый день! В вашей ситуации я бы не соглашалась на передачу денег продавцу сразу при подписании договора. Здесь одновременно есть несколько факторов риска: сделка по доверенностям, ранее нераскрытый собственник и неузаконенная перепланировка.
- Совершеннолетним детям лично присутствовать на сделке необязательно. Мать может подписать договор за них, если у нее от каждого собственника есть действующая нотариальная доверенность с полномочиями на продажу соответствующей доли и подачу документов на регистрацию. Сделка представителя создает права и обязанности непосредственно для собственника. Само по себе отсутствие детей на сделке не дает им основания впоследствии ее отменить.
Но до сделки обязательно нужно проверить каждую доверенность: срок, не отменена ли она, какой объект указан, разрешено ли подписывать договор, подавать документы и получать деньги. Если деньги получает мать, полномочие на получение денежных средств желательно прямо видеть в доверенности. Доверенность может быть отменена собственником.
2. Если продается вся квартира и все собственники одновременно продают свои доли по одному договору, обязательного нотариального удостоверения договора, как правило, нет. Но с учетом вашей ситуации нотариальная сделка может существенно снизить риски проверки доверенностей и полномочий. Если же продается отдельная доля, обычно требуется нотариальная форма.
3. Неузаконенная перепланировка — существенный риск для покупателя. После перехода права обязанность привести помещение в прежнее состояние может быть возложена уже на нового собственника. Поэтому безопаснее требовать, чтобы продавец либо узаконил перепланировку до продажи, либо восстановил исходную планировку. Просто обещание «потом сами узаконите» я бы не принимала.
Сам договор купли-продажи отдельно «узаконивать» не нужно: он подписывается сторонами, а переход права собственности регистрируется в Росреестре.
4. Риэлтор вправе подготовить текст договора и без юридического образования — закон не устанавливает, что договор купли-продажи квартиры может составлять только юрист. Но это не означает, что подготовленный им договор юридически безопасен. С учетом долей, доверенностей и перепланировки я бы обязательно проверила договор отдельно от риэлтора.
5. По расчетам безопаснее использовать аккредитив, номинальный счет/сервис безопасных расчетов банка либо иной механизм, при котором продавец получает деньги только после государственной регистрации вашего права собственности. Подписать договор и в тот же день разместить деньги на аккредитиве в банке — нормальная схема. А вот перечислить или передать продавцам всю сумму сразу, до регистрации перехода права, значительно рискованнее.
Особенно настораживает то, что наличие еще одного собственника выяснилось не сразу. До передачи денег стоит проверить свежие сведения ЕГРН, основания приобретения долей всеми собственниками, сами доверенности, документы по перепланировке и проект договора.
Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.
Действия продавца и вашего риелтора ведут вас к юридической катастрофе и потере денег. Отвечаю по пунктам: Форма сделки (Договор). Поскольку в квартире есть доли, закон требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Договор, составленный риелтором (без юридического образования) в простой письменной форме, не имеет юридической силы — Росреестр просто откажет в регистрации. Любая сделка по доверенности несет повышенные риски оспаривания. Доверенность необходимо строго проверить на актуальность и отсутствие отмены через официальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты. Безопасность (Справки ПНД/НД): чтобы дети впоследствии не оспорили сделку (например, по ст. 177 ГК РФ), требуйте справки на каждого собственника долей (включая тех, кого нет на сделке) о том, что они не состоят на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах (НД и ПНД). Если вы купите квартиру сейчас, обязанность узаконить перепланировку (или вернуть стены в исходное состояние за свой счет) полностью ляжет на вас как на нового собственника. Категорически откажитесь от передачи наличных в банке до регистрации. Деньги закладываются исключительно на аккредитив или депозит нотариуса и раскрываются продавцу только после перехода права собственности к вам в Росреестре. Смените риелтора или наймите независимого юриста для сопровождения. Текущий формат проведения сделки недопустим.
Доверенность должна содержать явно выраженные полномочия на продажу. Совершеннолетние сособственники вправе оспорить сделку при отсутствии их подписи или надлежащей доверенности. Риэлтор без юридического образования вправе составлять договор. Передачу денег фиксируйте через банковскую ячейку или аккредитив. Доля каждого из совершеннолетних детей в праве собственности установлена на основании каких именно правоустанавливающих документов - приватизации, соглашения о разделе имущества, судебного решения или иного основания? Ситуация значительно сложнее, чем выглядит внешне: если доверенность не содержит прямого указания на конкретный объект и конкретную цену, суды квалифицируют её как ничтожную в части соответствующих полномочий, а сделка становится оспоримой в течение 1 года с момента, когда сособственник узнал о её совершении. В практике подобных споров именно отсутствие надлежащей идентификации объекта в доверенности и порок воли одного из долевых собственников в большинстве случаев становятся ключевыми основаниями для признания сделки недействительной и возврата сторон в первоначальное положение - с серьёзным риском утраты уплаченных денежных средств. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Рекомендую сохранить мои контакты! При возникновении необходимости - буду рад Вам помочь!
Ситуация, которую вы описываете, содержит сразу несколько серьезных рисков для покупателя. Поведение продавца и риелтора в данном случае выглядит подозрительным. Главное правило: не подписывайте договор и не отдавайте деньги, пока все риски не будут устранены.
Добрый день, рекомендую полную консультацию и сопровождении сделки юристом! Деньги налично в день подписания договора купли-продажи категорически не рекомендую! Обращайтесь по контактам в профиле
Конечно могут, без меня, мою долю продали, и без надлежащей доверенности вряд ли зарегистриуют сделку.
