Применяется ли имущественный вычет к доходам от цифровой валюты и процентам по вкладам?

Добрый день! Поясню по действующим правилам на 2026 год.

1. По процентам по вкладам и цифровой валюте. Имущественный вычет на покупку жилья по подп. 3 П. 1 Ст. 220 НК РФ нельзя применить ни к базе по процентам по вкладам (подп. 12 П. 6 Ст. 210 НК РФ), ни к базе по операциям с цифровой валютой (подп. 13 П. 6). Сначала такой вычет применяется к основной налоговой базе, а также в предусмотренных законом случаях к базам п. 6.1 И 6.2 ст. 210. Остаток за тот же год может уменьшить базу от продажи имущества по подп. 1 П. 6 Ст. 210, Но не вклады и не цифровую валюту.

При этом для самой цифровой валюты предусмотрены свои специальные вычеты — например, расходы на её приобретение либо расходы, связанные с майнингом. Это не вычет за покупку квартиры.

2. Если зарплаты сейчас нет, право на вычет не пропадает. Если квартира приобретена в 2026 году, право возникает после государственной регистрации собственности. Если в 2026 году нет подходящей налоговой базы, воспользоваться вычетом можно позже — например, через несколько лет, когда появится заработная плата. Неиспользованный имущественный вычет переносится на следующие периоды до полного использования. Само право сроком давности не ограничено.

То есть если подтвержденные расходы составят не менее 2 млн руб. И вычет ранее не использовался, право на базовый вычет до 2 млн руб. Сохранится.

3. При долевой покупке решающим является не размер доли сам по себе, а фактические расходы каждого покупателя. Например, если покупатель приобрел долю фактически за 1, 5 млн руб., по этой покупке его вычет составит максимум 1, 5 млн руб., а не 2 млн. При этом оставшиеся 500 тыс. Руб. Лимита впоследствии можно использовать при покупке другого жилья. ФНС прямо указывает, что после 2014 года вычет между совладельцами не распределяется автоматически пропорционально долям — учитываются документально подтвержденные расходы каждого.

Поэтому в договоре и платежных документах желательно четко зафиксировать, сколько именно платит каждый покупатель.

4. Нотариус в описанной ситуации по общему правилу не нужен. Если квартира принадлежит одному продавцу целиком и он одним договором продает всю квартиру двум покупателям, которые после сделки получают, например, по 1/2, предметом отчуждения является вся квартира, а не существующая доля продавца. Договор может быть заключен в простой письменной форме с последующей государственной регистрацией перехода права. Это подтверждается и актуальной судебной практикой.

Обязательная нотариальная форма возникает, в частности, при отчуждении доли из уже существующей общей долевой собственности, а также в отдельных специальных случаях, например при продаже недвижимости несовершеннолетнего собственника.

Таким образом, по вашим четырем вопросам: вклады — нет, цифровая валюта — нет; вычет до появления зарплаты сохраняется; при долевой покупке учитываются реальные расходы каждого; нотариус при продаже всей квартиры одним собственником двум покупателям обычно не требуется.

Имущественный налоговый вычет на покупку жилья (ст. 220 НК РФ) можно применить только к основной налоговой базе. К базе по операциям с цифровой валютой и базе по процентам по вкладам он не применяется.

Проценты по вкладам (подп. 12 П. 6 Ст. 210 НК РФ): С 1 января 2025 года они выделены в отдельную налоговую базу. Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 210 НК РФ, к этой базе налоговые вычеты (включая имущественные, социальные и стандартные) не применяются.

Цифровая валюта (подп. 13 П. 6 Ст. 210 НК РФ): Эта база также является отдельной. Уменьшить доход от операций с цифровой валютой можно только на сумму фактически понесенных расходов на её приобретение (согласно профильным правилам для этой базы), но уменьшить её за счет имущественного вычета на покупку квартиры нельзя.

Да, право на имущественный вычет сохранится в полном объёме, так как он не имеет «срока годности» или ограничения по времени использования.

Если квартира куплена в 2026 году, а официальный трудовой доход появится, например, только в 2029 году, вы сможете начать возвращать налог начиная с 2030 года (подавая декларацию за 2029 год). Неиспользованный остаток вычета будет переноситься на последующие годы до тех пор, пока вы не вернёте всю сумму лимита полностью (п. 9 Ст. 220 НК РФ).

Согласно ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нотариальное удостоверение обязательно, когда продаются доли, уже выделенные в праве собственности (то есть происходит отчуждение долей), либо если собственником является несовершеннолетний/недееспособный.

Если же один или несколько совершеннолетних собственников продают квартиру целиком (как единый объект) по одному договору, то сделка не требует участия нотариуса. Тот факт, что покупатели приобретают её в долях, на это правило не влияет — они устанавливают долевую собственность прямо в тексте договора купли-продажи.

Если квартира приобретается в браке, уточните этот момент: для супругов действуют особые правила распределения расходов, даже если доли выделены сразу. При необходимости я могу подсказать, как супругам получить вычет в двойном размере.

Имущественный вычет применяется только к основной налоговой базе — заработной плате и доходам по гражданско-правовым договорам. К доходам от цифровой валюты и процентам по вкладам вычет не предоставляется. Право на вычет сохраняется: если в 2026 году не было доходов по основной базе, неиспользованный остаток переносится на последующие годы до полного использования. Каждый покупатель получает вычет в пределах своих фактических расходов, но не более 2 млн рублей. Если стоимость доли ниже этой суммы, размер вычета будет меньше. Нотариальная форма сделки не требуется, если квартира продаётся целиком по одному договору двум покупателям в долях, так как это не считается сделкой с долей в праве. Вычет предоставляется при наличии доходов по основной налоговой базе. Для переноса остатка вычета необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Расходы подтверждаются соответствующими документами.

Нет. Имущественный вычет по ст. 220 НК РФ применяется только к основной налоговой базе (доходы по ставке 13%). С 2025 года доходы от операций с цифровой валютой (подп. 13 П. 6 Ст. 210 НК РФ) и проценты по вкладам (подп. 12 П. 6 Ст. 210 НК РФ) выделены в отдельные налоговые базы.

Да, сохранится. НК РФ не ограничивает срок, в течение которого можно заявить вычет. Если квартира куплена в 2026 году, а доход, облагаемый НДФЛ 13%, появится, например, в 2028 году, вы сможете подать декларацию и получить вычет именно в 2028 году.

Да, вы верно понимаете. При долевой собственности вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Каждый может получить вычет в пределах своих фактических расходов на покупку доли, но не более 2 млн рублей на каждого. Если доля стоит дешевле 2 млн, вычет будет меньше максимального.

С 1 января 2025 года правила изменились, и теперь большинство целевых вычетов можно заявить только к основной налоговой базе (п. 3 Ст. 210 НК РФ). К базе по процентам по вкладам (подп. 12 П. 6 Ст. 210 НК РФ) имущественный вычет на покупку жилья не применяется. С 2025 года этот доход полностью выведен из-под возможности уменьшения на любые стандартные, социальные или имущественные вычеты. К базе по операциям с цифровой валютой (подп. 13 П. 6 Ст. 210 НК РФ) имущественный вычет на покупку квартиры также не применяется. Для цифровой валюты предусмотрены только свои специфические вычеты (в размере расходов на её покупку или майнинг). Таким образом, вернуть НДФЛ за покупку жилья можно только с налогов, уплаченных по основной налоговой базе (куда входят зарплата, гонорары, доходы от оказания услуг/работ и некоторые другие выплаты)