-
Вопрос № 00223438
Здравствуйте, мы ходим купить участок земли, хозяин просит в купле продаже указать стоить 1,5 миллиона рублей, а по факту цена участка 700 тысяч рублей, сын хозяина является юристом, при этом они предлагают написать расписки, что притензий не имеют и т.д. Подскажите пожалуйста, чем это опасно? И для чего нужна такая странная схема?
Добрый день! Такая схема для покупателя небезопасна. Я бы не советовала соглашаться на цену 1, 5 млн руб. В договоре, если фактически участок продается за 700 тыс. Руб.
По ст. 555 ГК РФ цена недвижимости является существенным условием договора. Если в договоре указано 1, 5 млн руб., юридически именно эта сумма считается согласованной ценой участка.
Главный риск: если вы передадите продавцу 700 тыс. Руб., а затем возникнет конфликт, продавец сможет заявить, что вы должны ему еще 800 тыс. Руб. Тогда придется доказывать, почему в подписанном вами договоре стоит другая цена.
Расписка «претензий не имею» полностью проблему не решает. Если продавец выдаст расписку именно о том, что «получил по договору 1 500 000 рублей полностью», она будет серьезным доказательством оплаты — ст. 408 ГК РФ прямо предусматривает расписку как подтверждение исполнения обязательства. Но фактически такая расписка будет содержать сведения о передаче денег, которых не было. Участвовать в оформлении заведомо недостоверных документов я не рекомендую.
Для чего продавцу понадобилось искусственно завышать цену, без дополнительных обстоятельств определить невозможно. Возможные причины: ему необходимо документально показать, что участок продан не дешевле определенной суммы; имеются кредиторы или риск банкротства и нужно создать видимость продажи по рыночной цене; цена нужна для какой-либо другой сделки, отчетности или подтверждения происхождения денежных средств. Иногда подобная конструкция впоследствии используется и для предъявления покупателю требования о «неоплаченном остатке».
Кроме того, при продаже земли цена договора имеет налоговое значение. ФНС при определении дохода от продажи сравнивает цену сделки с величиной, рассчитанной от кадастровой стоимости. Поэтому искусственно указанная цена 1, 5 млн руб. Может иметь и налоговые последствия для продавца.
Оптимальный вариант для вас: в договоре указать реальную цену — 700 000 руб., а оплату провести безналично с назначением платежа «оплата по договору купли-продажи земельного участка от …». Если оплата наличными — получить расписку именно на 700 000 руб. О полном расчете.
Если продавец категорически отказывается указывать реальную цену, это существенный повод отказаться от сделки до выяснения причины. Особенно если инициатива исходит от продавца и его сын-юрист предлагает дополнительно оформлять расписки с недостоверными суммами.
Соглашаться на эту схему категорически нельзя, так как продавец, скорее всего, пытается совершить мошенничество, а вы рискуете потерять свои деньги и остаться без участка. В нормальных условиях продавцы просят занизить цену в договоре, чтобы не платить налог на доходы. Ситуация, когда цену просят завысить (указать 1, 5 миллиона вместо реальных 700 тысяч), встречается редко и несет в себе огромные риски для покупателя. То, что сын хозяина является юристом, лишь подтверждает, что схему продумали сознательно.
Схема выглядит как попытка обойти закон, и риски здесь перевешивают любую краткосрочную выгоду. Лучше сразу это понять и не участвовать в таком сценарии. Попросите продавца указать в договоре реальную цену. А чтобы подстраховаться, при передаче денег используйте надёжный инструмент (аккредитив, безопасный расчёт через нотариуса), где фиксируется вся сумма целиком, а не разбивка по документам. И обязательно просите продавца выдать вам расписку на полную сумму — это ваш главный щит в случае спора.
Соглашаться на эту схему категорически нельзя, так как это классическая юридическая ловушка, в результате которой вы рискуете потерять и деньги, и землю, либо остаться должником еще на 800 000 рублей. Наличие сына-юриста со стороны продавца прямо указывает на то, что схема готовится профессионально и осознанно.
