-
Вопрос № 00217044
Здравствуйте! В доме три собственника, дом покупался с отсутствием жилищных условий. Я как собственница переехала в дом и провела свет, свою скважину, сантехника и ремонт косметический. Сейчас же объявились остальные собственники и хотят продать свои доли. Как мне быть в такой ситуации, ведь приедет оценщик и будет оценивать уже готовый дом, а не тот , что был в изначальном состоянии. Чеки у меня остались. Ремонт я делала исключительно одна , никто из собственников не дал и рубля на это все.
1. Возмещение расходов на содержание и сохранение имущества (ст. 249 ГК РФ)
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в расходах на содержание и сохранение общего имущества. Если вы понесли расходы, необходимые для поддержания дома в надлежащем состоянии (провели свет, воду, сантехнику — то есть обеспечили базовую пригодность дома для проживания), вы вправе требовать от остальных собственников возмещения их доли этих расходов — то есть, распределенияна равные доли, по 1/3 у каждого, вы можете взыскать с каждого из двух других собственников по 1/3 от понесённых затрат (итого 2/3 от общей суммы).
2. Увеличение вашей доли за счёт неотделимых улучшений (п. 3 Ст. 245 ГК РФ)
Если сделанные вами улучшения — неотделимые (то есть демонтировать скважину, проводку, сантехнику без ущерба для дома нельзя), и они были произведены "с соблюдением установленного порядка использования общего имущества", закон даёт вам право на соответствующее увеличение вашей доли в праве собственности на дом — не просто денежную компенсацию, а фактическое перераспределение долей в вашу пользу. Формально требуется, чтобы порядок использования имущества был согласован с другими собственниками — но если они не возражали против ваших действий и фактически пользовались результатом (например, тоже приезжали в дом с электричеством и водой), это можно доказывать в суде как молчаливое согласие.
3. Ваше преимущественное право покупки долей (ст. 250 ГК РФ) — используйте это как рычаг прямо сейчас
Это критически важно: если остальные собственники решили продать свои доли, они обязаны письменно уведомить вас о цене и условиях продажи, и у вас есть преимущественное право выкупить эти доли первой, раньше, чем они будут проданы постороннему покупателю (для недвижимости — в течение 1 месяца с момента получения уведомления вы вправе принять решение). Если они попытаются продать долю третьему лицу в обход вашего права — такую сделку можно оспорить в суде и потребовать перевода прав покупателя на себя.
Направьте письменную претензию обоим собственникам с приложением копий чеков, с расчётом понесённых расходов и требованием либо возместить их долю (2/3 от суммы), либо зачесть эту сумму при определении цены их долей, если вы решите выкупить дом целиком себе.
Если они намерены продавать доли третьим лицам — потребуйте официальное письменное уведомление о цене и условиях продажи (это ваше законное право по ст. 250 ГК РФ), и рассмотрите вариант выкупить их доли самостоятельно, зачтя ваши расходы на ремонт в стоимость выкупа (тогда оценка "улучшенного" дома работает в вашу пользу — вы становитесь единственным собственником уже готового дома).
Если выкупать их доли вы не планируете, а согласны на продажу дома целиком третьему лицу — настаивайте на том, чтобы из вырученных средств, причитающихся другим двум собственникам, была вычтена компенсация ваших расходов пропорционально их долям, до общего раздела выручки. Зафиксируйте это в письменном соглашении между всеми собственниками перед продажей.
Если добровольно договориться не получится — обращайтесь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) или о возмещении расходов по ст. 249 ГК РФ, а также, при наличии оснований, с требованием об увеличении вашей доли по ст. 245 ГК РФ. Чеки, свидетельские показания и, возможно, независимая оценка "было/стало" станут основными доказательствами.
Закажите независимую оценку дома в двух вариантах — в исходном состоянии (на момент покупки) и в текущем — чтобы точно зафиксировать прирост стоимости, вызванный вашими вложениями. Это усилит вашу позицию и в переговорах, и в суде.
Здравствуйте. Вы имеете полное право потребовать от других собственников компенсации за произведённые вами улучшения дома, так как они значительно увеличили его стоимость. До прихода оценщика уведомите его и продавцов о том, что коммуникации и ремонт выполнены исключительно за ваш счёт, предоставьте все чеки и квитанции. Если продавцы не согласятся вычесть ваши затраты из стоимости своих долей, вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Оценщик оценит рыночную стоимость дома с учётом улучшений, но при разделе вырученных средств вы сможете доказать в суде, что часть суммы принадлежит вам за ремонт.
Вам нужно официально зафиксировать ваши расходы и увеличить свою долю в праве собственности (либо уменьшить выплаты остальным), сославшись на статью 247 и статью 245 ГК РФ (неотделимые улучшения).
Извещали ли вы остальных собственников о ремонте письменно до его начала?
