-
Вопрос № 00213570
Земельный участок в долгосрочной аренде на 49 лет. На стороне арендатора 2 человека (множественность лиц), без выделения долей. Участок маленький 407 кв.м. Участок ограничен в обороте ст. 27 ЗК РФ (земли зато). Дополнительных соглашений нет, в договоре не прописано ничего про переуступку. Может ли один из арендаторов оформить переуступку своих прав аренды на третье лицо с согласия арендодателя, но без согласия второго арендатора. Пропустит ли это Росреестр. И если пропустит можно ли это будет оспорить в суде?
Переуступка прав аренды одним из арендаторов без согласия второго противоречит природе обязательства с множественностью лиц. Росреестр вправе приостановить регистрацию, однако на практике пропускает подобные случаи при наличии согласия арендодателя. Оспорить такую переуступку в суде возможно - сделка квалифицируется как оспоримая, поскольку нарушает права второго арендатора как стороны обязательства. На практике суды в подобных делах ключевым доказательством признают именно первоначальный договор аренды с указанием множественности лиц без выделения долей - это автоматически означает совместный характер прав, и единоличное распоряжение такими правами квалифицируется судами как выход за пределы правомочий одного арендатора. В спорах данной категории срок исковой давности для оспаривания - 1 год с момента, когда второй арендатор узнал о переуступке, поэтому промедление критично. Договор аренды содержит условие об ограничении оборота участка в соответствии с земельным законодательством о землях закрытого административно-территориального образования? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Нет, один из соарендаторов не может оформить переуступку своих прав аренды без согласия второго соарендатора.
При множественности лиц на стороне арендатора (когда доли не выделены) оба гражданина признаются законом единой неделимой стороной договора совместно реализующей свои права.
Согласно ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистратор обязан проверить законность сделки. Поскольку на стороне арендатора действует совместное право, распоряжение им без согласия всех участников незаконно.
Да, такую сделку можно и нужно оспаривать в суде. Второй соарендатор имеет абсолютные основания для признания договора переуступки (цессии) недействительным.
По нормам Гражданского кодекса РФ (ст. 244, 253 ГК РФ), распоряжение совместными правами/имуществом осуществляется строго по согласию всех участников. Уступка права без согласия соарендатора нарушает баланс интересов и лишает его возможности контролировать, с кем именно он делит неделимый участок.
По какому основанию изначально выделялся участок (под ИЖС, гараж, огородничество)?
Нет, переуступка одним из двух арендаторов без согласия второго невозможна. При множественности лиц на стороне арендатора без выделения долей они выступают как единая сторона договора (ст. 308 ГК РФ). Распоряжение общим правом возможно только с согласия всех участников (ст. 244, 253 ГК РФ). Передается не часть, а вся сторона в договоре.
Согласие арендодателя при сроке более 5 лет не требуется, достаточно уведомления (п. 9 Ст. 22 ЗК РФ), если договор заключен не по итогам торгов (п. 7 Ст. 448 ГК РФ). Ограничение оборота по ст. 27 ЗК РФ само по себе не запрещает уступку, если иное не установлено законом.
Росреестр может приостановить регистрацию из-за отсутствия согласия второго арендатора. Если регистрация пройдет, второй арендатор вправе оспорить сделку в суде как нарушающую его права (ст. 166, 168 ГК РФ)
Нет, один из арендаторов не может уступить свои права третьему лицу без согласия второго соарендатора, и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Если ведомство по ошибке пропустит регистрацию, второй арендатор гарантированно оспорит её в суде.
