Дом занимает небольшую часть участка. Достаточно ли этого, чтобы администрация отказала собственнику в выкупе всей арендованной земли без торгов? Верховный Суд ответил на конкретном споре из Краснодарского края.
Что произошло
В июле 2023 года гражданка получила по результатам аукциона в аренду на десять лет муниципальный участок площадью 2401 м² для индивидуального жилищного строительства. В ноябре того же года она зарегистрировала право собственности на построенный дом площадью 64 м². Позднее обратилась за выкупом участка в существующих границах. Администрация Темрюкского района отказала, поскольку посчитала достаточной меньшую площадь. По материалам дела, сад и огород занимали около 600 м², часть территории ещё не была освоена.
Что решил Верховный Суд
Определением от 28 октября 2026 года № 308-ЭС26-7100 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения трёх инстанций. Она признала незаконным отказ администрации как не соответствующий подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Администрацию обязали принять решение о предоставлении всего участка площадью 2401 м² и направить проект договора купли-продажи. Это итоговое разрешение данного спора, а не направление его на новое рассмотрение. Пока опубликована резолютивная часть: расширенную мотивировку следует сверять по полному тексту определения.
Какие нормы необходимо сопоставлять
По ст. 39.20 ЗК РФ собственник здания обладает исключительным правом на приобретение расположенного под ним публичного участка при соблюдении условий закона. Статьи 39.3 и 39.16 ЗК РФ регулируют продажу без торгов и основания отказа. Статья 11.9 ЗК РФ требует учитывать предельные размеры, установленные градостроительными регламентами. В материалах дела заявительница указывала, что правила зоны Ж-1 допускали участки до 2500 м². Нельзя подменять предусмотренные законом основания отказа произвольным сравнением площади застройки и земельного надела.
Практическое значение
При отказе администрации следует истребовать его письменную мотивировку, договор аренды, выписку ЕГРН, действующие ПЗЗ и документы о разрешённом использовании. Если чиновники ссылаются лишь на «маленький дом» и «неосвоенную часть», нужно проверить, предусмотрено ли такое основание в ст. 39.16 ЗК РФ. Для суда важнее установить законность конкретного отказа, чем спорить об абстрактном идеальном соотношении площадей.
Реквизиты: № 308-ЭС26-7100, дело № А32-36147/2024.
Источники:
- Определение ВС РФ от 28.10.2026 № 308-ЭС26-7100, резолютивная часть: https://sudact.ru/vsrf/doc/2E9EK9EtTvbX/
- Определение ВС РФ от 30.09.2026 о передаче жалобы: https://sudact.ru/vsrf/doc/zvb6yjRXlTJX/
- Земельный кодекс РФ, ст. 11.9, 39.3, 39.16, 39.20: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
- Исходная подборка Право.ru от 26.10.2026: https://pravo.ru/story/266388/
Сноска: Резолютивная часть устанавливает результат именно этого спора. До публикации полного мотивированного определения не следует приписывать Суду универсальную формулу расчёта допустимой площади.
⚖️ Правовая позиция зависит от обстоятельств дела.
⚖️ Цифровая приёмная ERRATA — консультация по вашей ситуации.
Данная статья выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данной статье.
