Дарственная на квартиру?

Суть ситуации и правовая оценка
Судя по описанию, речь идет о жилом помещении, которое юридически оформлено как квартира (номер 2), и единственным собственником в ЕГРН указан ваш отец. Вы с сестрой хотели оформить договор дарения, чтобы отец подарил это жилье вам и сестре, но нотариус отказал, сказав, что «отцу нужна доля», и только потом возможна дарственная на дочерей.

Какие нормы права применимы
Оформление дарения недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 572–574), а также Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ. Дарить долю или всю квартиру вправе только собственник или собственники. Если собственник один (ваш отец), он может подарить квартиру полностью или любую долю по своему усмотрению.

Возможные сценарии и нюансы
1. Если отец — единственный собственник:
Он вправе подарить квартиру или долю в ней любому лицу (например, обеим дочерям), и нотариус не вправе требовать, чтобы у него осталась доля. Возможно, нотариус имел в виду, что отец хочет сохранить за собой часть квартиры после дарения — например, оформить дарение только доли, а не всей квартиры. Но если отец готов подарить всю квартиру или любую долю, это его право.

2. Если квартира в реальности — часть жилого дома (таунхаус, блокированная застройка):
Иногда в документах бывают неточности: фактически это часть дома, а в ЕГРН — квартира. Это может вызвать сложности при регистрации сделки, но не препятствует дарению, если в ЕГРН объект значится как квартира.

3. Если речь идет о совместной собственности:
Если в квартире еще кто-то прописан или есть неоформленные права других лиц (например, супруги), нотариус мог иметь в виду необходимость выделения долей. Но вы указали, что собственник один — отец.

Что делать клиенту пошагово
1. Проверьте выписку из ЕГРН — кто указан собственником, какой объект (квартира или доля), есть ли ограничения или обременения.
2. Если отец — единственный собственник, он может подарить всю квартиру или долю вам и сестре (например, по ½ каждому). Для этого нужно составить договор дарения и удостоверить его у нотариуса (с 2016 года дарение долей всегда нотариальное).
3. Если отец хочет сохранить за собой часть квартиры, сначала оформляется выделение долей (например, 1/3 — отцу, по 1/3 — каждой дочери), затем он может подарить свои доли дочерям.
4. Если в документах есть расхождения (например, фактически это часть дома, а в ЕГРН — квартира), уточните в Росреестре, возможно ли оформить дарение в текущем статусе объекта.

Что нужно уточнить
— Точно ли отец — единственный собственник по ЕГРН?
— Какой объект указан в ЕГРН: квартира или доля, и есть ли другие собственники?
— Не было ли у нотариуса других оснований для отказа (например, ошибки в документах, ограничения на объекте)?
— Какова цель дарения: полностью передать квартиру дочерям или только доли, сохранив часть за отцом?

Для точной оценки ситуации и правильного оформления сделки рекомендую обратиться к юристу с выпиской из ЕГРН и всеми имеющимися документами.