-
Вопрос № 00212719
Здравствуйте!
1. Текущая ситуация и суть конфликта
У нас жилой дом на два хозяина и земельный участок (671 кв.м) в общей долевой собственности. У нашей стороны изначально 40% долей (из ЕГРН). Фактически дом разделен на две половины, забором во дворе мы пользуемся более 19 лет. Сосед построил большую двухэтажную пристройку, а мы полностью за свой счет возвели брусовую пристройку (36,5 кв.м) под будущую газификацию.
Запуск процедуры разделения
Сосед намерен продать свою половину. Для этого он нанял риелтора, которая предложила схему полного раздела домовладения «под ключ» в три последовательных этапа:
* 1-й этап: Узаконивание всех пристроек и перераспределение долей в общем праве на дом.
* 2-й этап: Реальный раздел дома на два самостоятельных Здания блокированной застройки. Это критически важно для нашей стороны, так как Газпром выдал памятку на подключение газа только со статусом Блока, статус "квартиры" нам категорически не подходит.
* 3-й этап: Реальный раздел земельного участка в натуре между Блоками.
Я опасаюсь того, что наша доля в земельном участке может в3м этапе уменьшиться из-за общего уменьшения долей в доме. Вот 3 вопроса к документу:
№1. Риск принудительного изменения долей на землю
По актуальной выписке ЕГРН на земельный участок наша сторона (2 собственника) владеет совокупной долей 6/15 (что составляет ровно 40% права).
В предоставленном проекте Соглашения по дому наши доли на здание уменьшаются до 17/50, то есть до 34% . У сосдей сейчас 66/100 долей (или 66% от всего дома), было 60%.
Вопрос: Оцените пожалуйста риски прохождения этапа раздела земли. Обяжет ли Росреестр Барнаула, руководствуясь принципом единства судьбы земли и здания, принудительно снизить нашу долю на землю с 40% до 34%, что повлечет потерю ~40 кв.м фактического двора? Какова актуальная судебная и регистрационная практика Управления Росреестра по Алтайскому краю по данному вопросу?
№2. Корректировка Пункта 5 (Дееспособность и медицинский учет)
В Пункте 5 Соглашения содержится формулировка: "...под наблюдением и/или на учете у врача-психиатра и/или врача-нарколога не состоят". Представитель по доверенности т.е Я. официально состою на учете у врача-психиатра и прохожу постоянное лечение.
Вопрос: Оцените риски последующего оспаривания в случае подписания пункта в текущей редакции. Пожалуйста, скажите можно составить формулировку для росреестра которая исключит эти слова из договора, но оставит зафиксированной дееспособность сторон при подписании?
№3. Фактический забор между совладельцами стоит на одном месте более 19 лет, порядок пользования двором полностью сложился. Мы категорически не намерены менять границы или уступать площадь двора при межевании на 3-м этапе.
Вопрос: Какой инструмент защиты здесь наиболее эффективен? Может стоит разработать текст дополнительного или защитную оговорку непосредственно в дополнение основного соглашения по дому?Текст должен гарантировать, что при реальном разделе земли (Этап 3) внутренняя граница (межа) между образуемыми участками пройдет строго по существующему фактическому забору, независимо от изменения процентов в праве на дом.
Если нужны уточнение пишите, звоните, на связи! Спасибо.
Спасибо.
№1. Риск принудительного снижения доли в земле до 34% высок, поскольку Росреестр применяет принцип единства судьбы (ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ). При изменении долей в доме регистратор вправе отказать в разделе земли, если пропорции не совпадают. Однако судебная практика (в т.ч. Алтайского края) допускает раздел участка по фактическому пользованию при сложившемся порядке, если это не нарушает права соседа. Для сохранения 40% необходимо включить в соглашение по дому пункт о неизменности земельных долей либо разделять землю независимо от долей в доме (реальный раздел без пересчета). Без такого условия потеря 40 кв.м вероятна.
№2. Подписание п.5 в текущей редакции – риск признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения или обмана (ст. 178, 179 ГК РФ), если факт учета будет скрыт. Для Росреестра достаточно формулировки: «Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего соглашения они дееспособны, понимают значение своих действий и руководят ими. Сведения о состоянии здоровья, в том числе о диспансерном наблюдении, в предмет договора не входят и не являются условием его действительности». Так вы исключаете ложную информацию, не раскрывая личные данные.
№3. Самый надежный инструмент – это отдельное соглашение о порядке пользования земельным участком с условием, что межевание (этап 3) проводится строго по существующему забору без изменения границ, независимо от долей в доме. Это соглашение должно быть нотариально удостоверено и подано вместе с основным пакетом в Росреестр. Также включите в основное соглашение защитную оговорку: «Раздел земельного участка производится по фактически сложившемуся порядку пользования, существующему более 19 лет, по координатам забора, без изменения площади и конфигурации участков сторон». В случае нарушения – запрет на регистрацию перехода права без вашего нотариального согласия.
Здравствуйте. По описанию дать надежный ответ без самого проекта соглашения, выписок ЕГРН на дом и участок, технического плана, схемы фактического пользования и проекта межевания нельзя. Ключевой риск в том, что перераспределение долей в доме может повлиять на дальнейшие переговоры и судебный раздел земли, хотя автоматического уменьшения доли участка только из-за изменения долей в здании быть не должно. Также необходимо проверить, как именно в соглашении закреплены построенные пристройки и не создается ли у соседей преимущество на следующих этапах.
Формулировку о психиатрическом учете в текущем виде подписывать не следует, если она не соответствует действительности. Ее можно заменить на нейтральную: стороны дееспособны, понимают значение своих действий, действуют добровольно, не находятся под опекой и попечительством. По границе участка одной оговорки в соглашении о доме может оказаться недостаточно. Нужны отдельная схема с координатами существующего забора, соглашение о порядке раздела земли и обязательство сторон подписать межевой план именно по этой границе.
Рекомендую до подписания передать юристу весь комплект документов на анализ. Здесь нужно проверять не только текст одного соглашения, но и связку всех трех этапов, чтобы первый этап не ухудшил вашу позицию по дому и земле.
1 Да, Росреестр может пересмотреть доли на землю. Чтобы избежать, включите в соглашение пункт о сохранении долей 40/60. 2. Уберите формулировку про учёт, оставьте только заверение о дееспособности. 3. Пропишите в соглашении, что граница проходит по забору. Удачи.
