Согласие родителей?

Ситуация и правовая оценка:
Вы — собственник ипотечной квартиры совместно с несовершеннолетними детьми, квартира приобреталась в браке с использованием материнского капитала. Ваш муж (будущий бывший) не является собственником жилья. Вы планируете продать квартиру после развода.

Применимые нормы:
- Продажа недвижимости, в которой есть доли несовершеннолетних, регулируется ст. 37 ГК РФ, ст. 28, 60, 292 ГК РФ, а также ст. 20, 21, 22, 54 Семейного кодекса РФ.
- Использование материнского капитала обязывает выделить доли детям (ФЗ № 256-ФЗ).
- Для продажи недвижимости, где собственниками являются несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
- Согласие бывшего супруга на продажу не требуется, если он не собственник квартиры.

Риски, сроки, нюансы:
- Ключевое требование — получение разрешения органа опеки и попечительства. Они выдают его только при условии, что права и жилищные условия детей не ухудшаются (например, детям предоставляются равные или лучшие доли в другой недвижимости).
- Если в квартире есть обременение (ипотека не погашена), потребуется согласие банка-кредитора на продажу.
- Если бывший муж зарегистрирован в квартире, потребуется его снятие с регистрационного учета (в судебном или добровольном порядке).

Пошаговые действия:
1. Убедитесь, что ипотека полностью погашена. Если нет — получите согласие банка на продажу.
2. Подготовьте документы, подтверждающие права собственности всех участников (выписки из ЕГРН, свидетельства о рождении детей, документы о распределении долей).
3. Подготовьте вариант сделки, при котором доли детей сохраняются или улучшаются в новом жилье.
4. Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства за разрешением на продажу квартиры, предоставив пакет документов и план дальнейшего обеспечения детей жильём.
5. После получения разрешения оформляйте сделку купли-продажи через нотариуса или МФЦ.
6. Если бывший муж не собственник, его согласие на продажу не требуется, но если он зарегистрирован — решите вопрос с выпиской.

Что нужно уточнить:
- Полностью ли погашена ипотека?
- В чём заключаются доли каждого собственника?
- Зарегистрирован ли бывший муж в квартире?
- Есть ли у вас варианты жилья, куда будут выделены доли детям после продажи?

Для точного анализа вашей ситуации и подготовки документов рекомендую обратиться к юристу по семейному и жилищному праву.