-
Вопрос № 00212780
Можно ли продать долю матери и старшего совершеннолетнего ребенка в квартире, а доля несовершеннолетнего останется за ним? Суть вопроса в том, что бывший муж препятствует разъезду после развода. Квартира приобреталась с материнским капиталом, доли выделены всем( мне, бывшему мужу и двоим детям) в договоре купли-продаже сразу при покупке. Квартира в общей долевой собственности. Доля несовершеннолетнего ребенка совсем незначительная. Если я и старший ребенок продадим свои доли, с соблюдением уведомления сособственника (т.е. бывшего мужа и отца) о приоритетном праве покупки, не будет ли это считаться нарушением прав несовершеннолетнего ребенка. Учитывая незначительную его долю в общей площади не продавать ее, чтобы не тратить время на органы опеки, конечно младший ребенок уедет со мной и старшим ребенком в другую квартиру, просто останется собственником своей доли в квартире вместе с отцом и новым сособственником. Такое возможно?
Продажа доли матери и старшего ребенка при сохранении доли несовершеннолетнего возможна, но при обязательном соблюдении двух условий, каждое из которых создает для вас существенные риски.
1. Соблюдение преимущественного права покупки (для продажи долей)
При продаже долей постороннему лицу (не бывшему мужу) вы обязаны письменно известить его о продаже с указанием цены и условий. Он имеет преимущественное право покупки в течение месяца со дня извещения. Если вы не уведомите его надлежащим образом, он вправе в течение 3 месяцев со дня, когда узнал о сделке, потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
2. Получение разрешения органов опеки (так как младший ребенок — сособственник)
Это ключевой риск. Сделка по продаже долей в квартире, где несовершеннолетний является сособственником, требует предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Это прямо установлено законом. Без такого разрешения сделка может быть признана недействительной (ничтожной).
Орган опеки оценит, ухудшаются ли жилищные условия ребенка. В вашем случае, поскольку его доля в квартире остается, но вы (его законный представитель) и старший брат (проживающий с ним) выбываете, органы опеки могут посчитать, что его положение ухудшается, или потребовать гарантий предоставления ему жилья на новом месте. То, что ребенок уедет с вами, не освобождает вас от получения разрешения на отчуждение его доли.
Вывод: технически продать доли можно, но вероятность получить отказ органов опеки и риск судебных споров с бывшим мужем очень высоки. Продажа без разрешения опеки незаконна и поставит под угрозу всю сделку.
Добрый день, Татьяна.
Да, это абсолютно законно и возможно. Продажа ваших долей (вашей и старшего совершеннолетнего ребенка) без продажи доли несовершеннолетнего не является нарушением его прав, так как его собственность остается в неприкосновенности.
Поскольку доля младшего ребенка не продается и не уменьшается, разрешение органов опеки и попечительства на такую сделку не требуется. Вы как законный представитель не ухудшаете имущественное положение ребенка, он остается полноценным сособственником.
Если бывший муж категорически отказывается от добровольного разъезда и мирной продажи всей квартиры, более выгодным финансово будет обращение в суд:
- Иск о принудительном разделе имущества или определении порядка раздела.
- В суде можно потребовать выставить квартиру на продажу целиком по решению суда, чтобы каждый получил реальную рыночную стоимость своей доли.
- Органы опеки в данном случае привлечь придется, но они легко одобрят сделку, если вы обязуетесь одновременно купить младшему ребенку аналогичную или большую долю в новой квартире (на это пойдут деньги от продажи его доли).
Да, такое юридически возможно. Вы и старший совершеннолетний ребенок имеете полное право продать только свои доли, абсолютно не трогая долю младшего несовершеннолетнего ребенка. Поскольку имущество самого младшего ребенка не отчуждается (его доля остается за ним), разрешение органов опеки на эту сделку не требуется, и нарушения прав несовершеннолетнего здесь нет. Однако ситуация имеет ряд важных юридических нюансов, жестких требований закона и практических сложностей.
Здравствуйте. Да, в целом возможно: Вы и совершеннолетний ребёнок вправе продать только свои доли, а доля младшего останется за ним. Разрешение опеки по ст. 37 ГК РФ нужно при распоряжении имуществом несовершеннолетнего; здесь его доля не продаётся. Обязательно соблюсти преимущественное право покупки бывшего мужа и ребёнка-сособственника по ст. 250 ГК РФ. Риск — фактическое пользование долей ребёнка после Вашего переезда.
