- Вчера в 16:59
Купили с супругой квартиру в ипотеку, использовали мат капитал за 2их детей, выделили доли детям в квартире. Сейчас хотим продать квартиру и построить дом по семейной ипотеке. Застройщик говорит, что пока квартиру можно не продавать, они дом построят и тогда можно квартиру продавать и якобы мы можем выделить доли уже в доме и спокойно продавать квартиру и на счёт детям уже можно не класть денежные средства, равные выделенным долям в квартире. Как правильно всю эту процедуру сделать? И можно ли так сделать?
Здравствуйте. Предложенная застройщиком схема с продажей квартиры после строительства дома возможна, но требует строгой последовательности и согласования с органами опеки. Просто «перекинуть» доли детей из квартиры в дом и продать квартиру без рисков не получится.
Обязательства по маткапиталу
Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ, жилье, приобретенное с использованием маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению. Вы обязательство уже выполнили, доли детям выделены. Теперь для продажи квартиры, где у детей есть доли, требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Получите разрешение опеки на продажу квартиры. Органы опеки дадут согласие, только если взамен проданных долей детям будет предоставлена равноценная или большая собственность. Объясните ситуацию и предоставьте проект будущего дома, чтобы подтвердить, что жилищные условия детей улучшатся.
Заключите предварительный договор с застройщиком. В нем должно быть зафиксировано, что дом строится с использованием семейной ипотеки и в нем будут выделены доли детям.
После строительства дома и регистрации права собственности сначала оформите на дом общую долевую собственность всех членов семьи (супругов и детей). Размер долей определите соглашением, пропорционально вложенным средствам маткапитала.
Только после этого продавайте квартиру. На момент сделки дети уже должны быть собственниками долей в доме, чтобы опека и СФР не усмотрели нарушения их прав.
Схема застройщика несёт риски. Выделить доли детям в строящемся доме до его ввода в эксплуатацию невозможно - объект юридически не существует. Органы опеки при продаже квартиры проверят соблюдение прав детей. Дом введён в эксплуатацию и зарегистрирован в Росреестре - на какой стадии сейчас строительство? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! Работаю в основном в данной области права и знаю все нюансы, но выбор специалиста на площадке остаётся полностью за Вами! Большинство случаев, когда родители продают квартиру с детскими долями по схеме застройщика без предварительного согласования с органами опеки, заканчиваются признанием сделки недействительной - такая позиция последовательно поддерживается судами. Восстановить ситуацию после регистрации перехода права крайне сложно, а в ряде случаев невозможно без серьёзных финансовых потерь. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, жилищный юрист Грачёв Георгий!
Строительство только в планах, пока только одобрена ипотека и выбран участок. Застройщик говорит что, после сдачи в эксплуатацию так сделаем. Дело в том, что мы берем дом по семейной ипотеке и можно ли выделять доли в ипотечном доме?
&Nbsp;
Здравствуйте. Так делать рискованно. Если доли детям уже выделены в квартире, продать ее можно, как правило, только с предварительного разрешения опеки, потому что это имущество детей. Опека обычно смотрит, чтобы права детей были реально сохранены: доли в новом доме или деньги на их счета должны быть обеспечены заранее, а не "потом". Схему лучше выстраивать по документам и по шагам, иначе возможен отказ.
