Как оформить сделку купли-продажи?

В вашей ситуации покупка квартиры с использованием материнского капитала и ипотечного кредита возможна, но требует соблюдения ряда условий и процедур.

1. Суть и правовая оценка:
Поскольку квартира принадлежит двум собственникам (маме и тёте), для сделки потребуется их согласие и участие. Использование маткапитала возможно только при покупке жилья у лиц, не являющихся близкими родственниками ребёнка, на которого оформлен материнский капитал (ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Мать и тётя считаются близкими родственниками для ребёнка, если покупателем выступает мать ребёнка. Если покупателем будет, например, отец ребёнка, а продавцы — мама и тётя жены (то есть бабушка и тётя по материнской линии), то ПФР может отказать в перечислении средств маткапитала.

2. Применимые нормы:
- Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ (о материнском капитале);
- Гражданский кодекс РФ (главы о купле-продаже недвижимости);
- Жилищный кодекс РФ (раздел о правах на жильё);
- Закон об ипотеке (ФЗ № 102-ФЗ).

3. Риски, сроки, нюансы:
- Если продавцы — близкие родственники ребёнка, ПФР не одобрит сделку с маткапиталом.
- Все собственники должны дать согласие на продажу и подписать договор.
- Сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.
- При покупке с ипотекой банк предъявит свои требования к объекту и документам.
- После погашения ипотеки потребуется выделить доли детям и супругу (ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

4. Пошаговые действия:
1. Уточните, кто будет покупателем и чьи средства маткапитала используются.
2. Проверьте степень родства продавцов и получателя маткапитала: если есть родство первой линии — использовать маткапитал нельзя.
3. Получите одобрение банка на ипотеку и согласие ПФР на направление средств маткапитала (предварительно можно подать заявление через Госуслуги или в МФЦ).
4. Подготовьте и подпишите договор купли-продажи с участием всех собственников и покупателей.
5. Передайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ или нотариуса).
6. После регистрации — направьте документы в банк и ПФР для перечисления средств.
7. После погашения ипотеки — выделите доли детям и супругу.

5. Что уточнить:
- Кто будет покупателем (мама, папа, оба родители)?
- На кого оформлен материнский капитал?
- Кем приходятся продавцы ребёнку, на которого оформлен маткапитал?

Вывод:
Если продавцы — близкие родственники ребёнка, купить у них квартиру с использованием маткапитала не получится; потребуется искать другой вариант или использовать только ипотеку. Для точной оценки вашей ситуации и подготовки документов рекомендую обратиться к юристу по недвижимости.