Как купить квартиру, если она по наследсву?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Ваша ситуация связана с продажей (оформлением договора купли-продажи, ДКП) имущества, перешедшего по наследству. Один наследник уже принял наследство и оформил свидетельство о праве на наследство, другой — не оформил свои права и прошло более 6 месяцев с момента открытия наследства, но согласен быть участником сделки.

2. Применимые нормы права
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), ст. 1152, 1153, 1154, 1155 — порядок принятия наследства, сроки, последствия пропуска срока, возможность восстановления срока через суд.
- Ст. 209, 218 ГК РФ — возникновение права собственности.
- Ст. 551 ГК РФ — государственная регистрация перехода права собственности по договору.

3. Риски, сроки, ответственность и нюансы
- До оформления свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности в Росреестре наследник не может распоряжаться имуществом (продавать, дарить и т.п.).
- Если один из наследников не принял наследство в установленный срок (6 месяцев), он может сделать это только через суд (ст. 1155 ГК РФ), если докажет уважительные причины пропуска срока.
- Если заключить ДКП с участием наследника, не оформившего свои права, Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности, а сделка может быть признана недействительной.
- Указание в договоре такого наследника как "стороны" не решает вопроса законности — он не собственник и не может распоряжаться имуществом.
- Если наследник не возражает против продажи, но не оформил наследство, впоследствии он может оспорить сделку, восстановить срок принятия наследства и потребовать свою долю.

4. Что делать пошагово
а) Для безопасной сделки:
1. Убедиться, что все наследники получили свидетельства о праве на наследство и зарегистрировали свои права собственности в Росреестре.
2. Только после этого все собственники могут выступать продавцами по ДКП.
3. Если второй наследник не оформил свои права, предложить ему обратиться к нотариусу для оформления наследства. Если срок пропущен — только через суд (заявление о восстановлении срока принятия наследства).
4. После оформления права на всех наследников — заключить ДКП с участием всех собственников.
5. Если второй наследник не желает оформлять наследство, а вы хотите обезопасить себя — не заключайте сделку до урегулирования вопроса с наследством.

б) Альтернативные варианты:
- Если второй наследник письменно отказывается от наследства у нотариуса — имущество полностью переходит к первому наследнику, и он может распоряжаться им единолично.
- Если не удаётся добиться оформления наследства, можно рассмотреть вариант продажи только своей доли (если объект делимый), но это тоже сопряжено с рядом рисков и ограничений.

5. Какие сведения нужно уточнить
- Какое имущество наследуется (квартира, дом, доли и т.д.).
- Сколько всего наследников и кто ещё может претендовать на наследство.
- Получено ли свидетельство о праве на наследство у первого наследника и зарегистрировано ли право собственности в Росреестре.
- Готов ли второй наследник оформлять наследство через суд (если срок пропущен).
- Нет ли других лиц, которые могут заявить свои права на наследство.

Резюме:
Заключать ДКП до оформления наследства всеми наследниками и регистрации права собственности нельзя — это риск недействительности сделки. Оптимально — оформить наследство, зарегистрировать права, после чего все собственники могут продать имущество. Для точной оценки ситуации и подготовки документов рекомендую обратиться к юристу.