Коммерческая недвижимость при продажи, какие докозательства иметь что она не использовал?

1. Суть ситуации и правовая оценка

Вы продали нежилое помещение (магазин), которое ранее перешло к вам от сына, и которым не пользовались для извлечения прибыли. С момента владения прошло 4,5 года. Сейчас налоговая интересуется подачей декларации 3-НДФЛ и возможной уплатой НДФЛ с продажи, ориентируясь на пятилетний минимальный срок владения для освобождения от налога. Вас интересует, можно ли применить трехлетний срок, если помещение не использовалось в предпринимательских целях, и достаточно ли пояснений налоговой.

2. Применимые нормы права

- Согласно подп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ, доходы от продажи недвижимого имущества освобождаются от НДФЛ, если имущество находилось в собственности не менее минимального предельного срока владения (МПСВ).
- С 2016 года МПСВ составляет 5 лет, но может быть сокращён до 3 лет в случаях, если имущество получено по наследству, по договору дарения между близкими родственниками, по договору ренты, приватизации (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- Для нежилых помещений (в том числе коммерческих), если они получены не по указанным основаниям, срок — 5 лет, независимо от того, использовалось ли помещение для бизнеса или нет.
- Минфин РФ в письме от 29.03.2022 № 03-04-05/25365 разъяснил, что если нежилое помещение не использовалось для предпринимательской деятельности, доходы от его продажи облагаются НДФЛ как от продажи имущества, а не бизнеса. Однако это не влияет на срок владения для освобождения от налога.

3. Риски, сроки, ответственность, нюансы

- Если вы получили магазин от сына по договору дарения, срок минимального владения для освобождения от НДФЛ — 3 года (ст. 217.1 НК РФ, если дарение между близкими родственниками).
- Если по договору купли-продажи, мены и т.п., срок — 5 лет.
- Налоговая вправе запросить пояснения по источнику права собственности и срокам владения.
- Неиспользование объекта для бизнеса не сокращает пятилетний срок, если основание приобретения — не дарение между близкими родственниками, наследство и др., указанные в законе.
- Если срок владения меньше минимального, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог с разницы между ценой продажи и покупки (или кадастровой стоимостью, если она выше).

4. Что делать клиенту пошагово

1. Определите, на каком основании вы получили помещение от сына (дарение, купля-продажа, наследство и др.).
2. Проверьте, является ли сын для вас близким родственником по Семейному кодексу РФ (да, мать и сын — близкие родственники).
3. Если было дарение от сына матери, срок владения — 3 года, и вы вправе не платить НДФЛ при продаже по истечении этого срока.
4. Если другое основание (например, купля-продажа), срок — 5 лет, и налог с продажи до истечения этого срока нужно платить.
5. В любом случае подготовьте документы, подтверждающие основание приобретения и дату перехода права собственности (договор, выписка ЕГРН).
6. Если налоговая запросит пояснения, приложите копии документов и поясните, что объект не использовался в предпринимательской деятельности (можно сослаться на письмо Минфина, но главное — основания приобретения и срок владения).
7. Если срок владения достаточный — налоговая вопросов не имеет. Если нет — подайте 3-НДФЛ и уплатите налог.

5. Какие сведения нужно уточнить

- На каком основании вы приобрели помещение от сына? (Дарение, купля-продажа, наследство и т.д.)
- Есть ли подтверждающие документы (договор, выписка из ЕГРН)?
- Дата регистрации права собственности на вас.

Вывод:
Ключевой момент — основание перехода права собственности. Если это дарение между близкими родственниками, срок — 3 года, если иное — 5 лет, и факт неиспользования для бизнеса значения не имеет. Пояснение налоговой может быть полезно, но решающим будет не оно, а документы о переходе права и сроке владения.

Для точной оценки вашей ситуации рекомендую обратиться к юристу с вашими документами.