-
Вопрос № 00213336
Коллеги, добрый день!
Не могу разобраться с определением налогового резидентства РФ именно для продажи квартиры. Уже изучил НК РФ, письма ФНС и статьи, но, честно говоря, информации очень много и она местами противоречивая.
В одних источниках пишут, что нужно считать 183 дня в течение любых 12 последовательных месяцев, в других — что для продажи недвижимости важен календарный год (с 1 января по 31 декабря).
Моя ситуация:
* Планирую продать квартиру в 2026 году.
* В 2026 году на сегодняшний день я находился в России 139 дней.
* Если для продажи квартиры считается именно календарный 2026 год, то мне достаточно будет вернуться в РФ еще примерно на 44–45 дней, чтобы сохранить статус налогового резидента.
* Если же применяется правило 12 последовательных месяцев, то, насколько я понимаю, с учетом моих поездок я вообще остаюсь налоговым резидентом примерно до ноября 2026 года.
Работаю как ИП. Все мои выезды за границу были обычными поездками с семьей (отпуск), никаких командировок, лечения, обучения и т.п. Не отражал их как-то отдельно в бухгалтерском или налоговом учете.
Квартирой владею 2 года.
Подскажите, пожалуйста, как все-таки правильно определяется налоговое резидентство именно для целей продажи квартиры? На какую дату оно определяется и какая практика сейчас применяется налоговыми органами и судами?
Буду благодарен за ссылки на нормы НК РФ, письма Минфина/ФНС или судебную практику.
Разрешение коллизии периодов (п. 2 Ст. 207 НК РФ): кажущееся противоречие в источниках связано с различным правоприменением нормы. Правило «любых 12 следующих подряд месяцев» используется исключительно налоговыми агентами (работодателями) для текущего удержания НДФЛ в течение года. При самостоятельной реализации имущества и декларировании дохода (3-НДФЛ) итоговый налоговый статус определяется строго по фактическому времени нахождения в РФ в течение календарного налогового периода — с 1 января по 31 декабря года, в котором получены денежные средства за квартиру (ст. 216 НК РФ). Дата фиксации статуса: для целей налогообложения сделок с недвижимостью статус резидента окончательно фиксируется на 31 декабря года продажи. Ваш налоговый статус непосредственно на дату подписания договора купли-продажи или получения задатка юридического значения не имеет (Письма Минфина России от 18.02.2022 № 03-04-05/11648, от 27.02.2020 № 03-04-05/14352). Налоговые последствия и статус ИП: тот факт, что вы зарегистрированы как ИП, не влияет на налогообложение данной сделки, если квартира не сдавалась в аренду и не использовалась в коммерческой деятельности. Квалификация идет как продажа имущества физического лица. Поскольку срок владения составляет 2 года (менее минимального установленного срока), доход подлежит декларированию. При сохранении резидентства Вам действительно необходимо добрать недостающие 44 дня физического присутствия в РФ до 31 декабря 2026 года. В этом случае применяется ставка 13%, и вы вправе применить имущественный вычет (уменьшить доход на сумму расходов по приобретению данной квартиры). При утрате резидентства: если 183 дня в 2026 календарном году не наберутся, ставка НДФЛ составит 30% со всей суммы продажи. Право на применение любых имущественных вычетов у нерезидентов отсутствует (п. 3 Ст. 210, П. 3 Ст. 224 НК РФ).
Для целей расчета НДФЛ при продаже квартиры ваше налоговое резидентство окончательно определяется строго по итогам календарного года, в котором совершена сделка (то есть по состоянию на 31 декабря 2026 года). Противоречие в источниках возникает из-за смешения двух разных этапов контроля: текущего (в течение года) и финального (при подаче декларации).
Здравствуйте. Для продажи квартиры статус резидента обычно смотрят по итогам налогового периода — календарного года продажи, то есть 2026 года. Общее правило 183 дней закреплено в п. 2 Ст. 207 НК РФ, но НДФЛ считается за год. Поэтому безопасная цель — набрать 183 дня именно в 2026 году. При 139 днях Вам нужно еще минимум 44 дня в РФ, лучше с запасом.
