Покупка квартиры,которую продавец приобрел по ДКП через Домклик у двух пенсионерозавещанию?

1) Суть ситуации и правовая оценка
Вы планируете приобрести квартиру у продавца, которая получила российское гражданство и приехала из Донецка. Квартира ранее принадлежала женщине, скончавшейся в возрасте 103 лет, после чего по завещанию перешла двум пожилым лицам (годы рождения 1941 и 1946), а затем была приобретена нынешним продавцом. Вас беспокоит чистота сделки и возможные риски.

2) Применимые нормы права
Действуют положения Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), в частности, главы о сделках с недвижимостью (ст. 549–558 ГК РФ), а также Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Важно убедиться в законности перехода права собственности на всех этапах и в дееспособности сторон.

3) Риски, сроки, ответственность, нюансы
Основные риски:
- Оспаривание наследства (например, если есть другие наследники, не участвовавшие в деле).
- Недействительность сделки на каком-либо этапе (например, если завещание было составлено с нарушениями или наследники были недееспособны).
- Проблемы с регистрацией права собственности (например, если документы оформлены ненадлежащим образом).
- Возможные долги по коммунальным платежам, аресты, ограничения.

4) Что делать клиенту пошагово
1. Проверить документы на квартиру:
- Выписка из ЕГРН (свежая, не старше 1 месяца) — подтверждает собственника, отсутствие обременений, арестов, залогов.
- Правоустанавливающие документы:
- Свидетельство о праве собственности продавца (или выписка из ЕГРН).
- Договор купли-продажи между продавцом и предыдущими собственниками (или иной документ, на основании которого квартира перешла продавцу).
- Свидетельство о праве на наследство по завещанию для лиц 1941 и 1946 г.р.
- Завещание умершей женщины.
- Свидетельство о смерти завещателя.

2. Проверить личность и дееспособность продавца:
- Паспорт гражданина РФ (оригинал, проверить срок действия, отсутствие признаков подделки).
- Документы, подтверждающие гражданство и регистрацию по месту жительства.

3. Проверить отсутствие долгов и обременений:
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту.
- Справка из налоговой об отсутствии задолженности по имущественным налогам (желательно).

4. Проверить отсутствие зарегистрированных лиц:
- Выписка из домовой книги/форма №9 о зарегистрированных и выписанных лицах.

5. Проверить историю перехода права собственности:
- Запросить расширенную выписку из ЕГРН с историей перехода прав.

6. Убедиться в отсутствии судебных споров:
- Проверить информацию на сайте суда по адресу квартиры (дела о наследстве, споры о праве собственности).

7. Оформить сделку через нотариуса или МФЦ:
- Рекомендуется проводить сделку через нотариуса, особенно если в цепочке были наследственные переходы.

8. Передать деньги через аккредитив или банковскую ячейку:
- Это минимизирует риск потери средств.

5) Какие сведения нужно уточнить
- На каком основании продавец приобрела квартиру (договор купли-продажи, дарения и т.п.).
- Сколько времени продавец владеет квартирой (для оценки риска оспаривания).
- Были ли у завещателя другие наследники по закону (дети, супруг, родители).
- Не было ли судебных споров по этому имуществу.
- Проживают ли в квартире несовершеннолетние, недееспособные, зарегистрированные лица.
- Нет ли обременений, арестов, залогов (это видно в ЕГРН).

Совет:
Для точной оценки рисков и проверки документов рекомендую обратиться к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.