Ну жди оплачивать налог с продажи?

Суть ситуации и правовая оценка
Вы приобрели машиноместо по договору долевого участия (ДДУ) в 2016 году, в 2019 году оформили на него право общей долевой собственности, в 2022 году произвели выдел своей доли в отдельную собственность (с новым кадастровым номером), а в 2025 году продали это машиноместо. Возникает вопрос — с какого момента исчислять срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже, и нужно ли уплачивать налог.

Применимые нормы права
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, доходы от продажи недвижимого имущества освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности налогоплательщика 5 лет (или 3 года — для некоторых случаев, например, если имущество получено по наследству).
Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации права.
Согласно разъяснениям Минфина РФ и судебной практике (см., например, Письмо Минфина РФ от 30.03.2021 N 03-04-05/23559), если объект недвижимости был сначала в общей долевой собственности, а затем выделен в отдельную собственность (без физического изменения объекта), срок владения исчисляется с момента первоначального приобретения права собственности, а не с даты выдела.

Риски, сроки, ответственность и нюансы
- Если при выделе доли в отдельную собственность объект не изменился (т.е. это то же самое машиноместо), то срок владения считается с момента регистрации права долевой собственности — с 2019 года.
- Если бы объект был новым (например, по реконструкции или выкупу другого места), срок считался бы с момента новой регистрации.
- Если срок владения превышает 5 лет (2019—2025), налог платить не нужно.
- Изменение кадастрового номера не влияет на срок владения, если объект по сути тот же.
- Льгота для пенсионеров касается только налога на имущество, но не распространяется на НДФЛ при продаже.

Что делать клиенту пошагово
1. Проверьте выписку из ЕГРН: убедитесь, что в 2019 году зарегистрировано право долевой собственности на это же машиноместо.
2. Подтвердите, что выдел в 2022 году — это именно выдел вашей доли в отдельную собственность, а не приобретение нового объекта.
3. При продаже в 2025 году сохраняйте все документы, подтверждающие непрерывность владения (ДДУ, акт передачи, выписки из ЕГРН за 2019 и 2022 годы).
4. При подаче налоговой декларации (3-НДФЛ) приложите документы, подтверждающие, что срок владения превышает 5 лет.
5. Если налоговая потребует уплаты НДФЛ, предоставьте ей выписки из ЕГРН и объяснение по сроку владения (можно сослаться на Письмо Минфина РФ от 30.03.2021 N 03-04-05/23559).

Какие сведения нужно уточнить
- Есть ли у вас на руках выписка из ЕГРН о долевой собственности с 2019 года?
- В документах на выдел в 2022 году указано, что это выдел из общей долевой собственности, а не новый объект?
- Не было ли физического изменения/замены машиноместа при выделе?

Вывод
Если объект не менялся, срок владения считается с 2019 года, и при продаже в 2025 году налог платить не нужно. Для точной оценки вашей ситуации и подготовки документов рекомендую обратиться к юристу для анализа ваших правоустанавливающих бумаг.